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“三居”變“十二居” 北京首例群租房案宣判

    日期：2011-06-07         閱讀：2,101次

    一套160多平方米的三居室，被隔成十幾個(gè)“鴿子窩”對(duì)外群租，20來(lái)位租客共用衛(wèi)生間，結(jié)果造成衛(wèi)生間超負(fù)荷使用，管道多次被堵，最終管堵脫落致樓下住戶被淹。在雙方業(yè)主難就賠償問(wèn)題達(dá)成一致后，樓下業(yè)主許女士將樓上業(yè)主王女士、承租者張先生訴至法院。近日，北京市海淀區(qū)人民法院復(fù)興路法庭審結(jié)了此案。法院判決王女士、張先生賠償許女士經(jīng)濟(jì)損失5萬(wàn)元。據(jù)悉，該案是北京首例“群租房”案。

原告許女士訴稱，她與被告王女士是鄰居關(guān)系。王女士居住在她的樓上。因王女士將自己的三居室住房隔成了十二間小房間包租給中介對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)，出租給20多名群租戶。王女士擅自改變房屋建筑結(jié)構(gòu)，隔斷房亂拉電線、通道狹窄造成嚴(yán)重的消防安全隱患，也造成了建筑物安全隱患，且群租人員身份不明、雜亂，有的夜出晝歸，作息時(shí)間與普通居民完全不同，嚴(yán)重干擾其正常生活，使她的人身和財(cái)產(chǎn)沒(méi)有安全保證，存在擾民及治安隱患。又由于承租人員超負(fù)荷使用衛(wèi)生間而多次堵塞下水管后又進(jìn)行違規(guī)疏通，導(dǎo)致下水管堵頭脫落。2009年4月5日，許女士的房屋被樓上排出的污水全部浸泡，污水深達(dá)4-5厘米，房屋的裝修、家具、書(shū)籍、個(gè)人物品等被損毀，給其財(cái)產(chǎn)造成了重大損失，她的生活和工作也受到嚴(yán)重的影響。后經(jīng)與兩被告、物業(yè)人員及中介簽署了協(xié)議，兩被告愿承擔(dān)責(zé)任并賠償。但至今我未得到任何賠償。故訴至法院，要求兩被告支付經(jīng)濟(jì)損失24萬(wàn)余元，并立即停止群租經(jīng)營(yíng)行為，恢復(fù)原狀，消除危險(xiǎn)，排除妨害。

被告王女士辯稱，事發(fā)原因是存水彎的堵頭脫落，該堵頭是在許女士的房屋內(nèi)，她不可能弄掉。許女士稱是她非正常使用弄掉，但非正常使用沒(méi)有明確的行為。群租戶也不可能同一時(shí)間共同使用衛(wèi)生間，使用搋子不可能導(dǎo)致堵頭脫落。即便是住戶擅自疏通，但她不是房屋的實(shí)際使用和居住人。原告要求停止群租行為，群租是合法行為，不違反法律規(guī)定。她的房屋是167平方米多，租賃給了11、12個(gè)人，每個(gè)人有10多平米。群租在法律上沒(méi)有明確界定，也是普遍的社會(huì)現(xiàn)象，群租不在法律范疇之內(nèi)。王女士認(rèn)為自己沒(méi)有超范圍不正當(dāng)使用房屋，故不同意許女士的訴請(qǐng)。

被告張先生辯稱，雖然他承租了被告王女士的房屋，但并沒(méi)有長(zhǎng)期居住，而是轉(zhuǎn)租給了其他租戶。從損害結(jié)果看，是因?yàn)榈芈┑幕厮芷屏褜?dǎo)致，從物業(yè)勘察現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，漏水是因回水管的堵頭脫落，并非人為造成，他不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。他將房屋轉(zhuǎn)租給他人，也是因?yàn)楸本└叻績(jī)r(jià)的壓力，但并沒(méi)有轉(zhuǎn)變房屋的使用性質(zhì)，仍用于居住。160余平方米的三居室房屋居住7、8人，是處于合理狀態(tài)，許女士應(yīng)該合理的容忍承租行為，因漏水造成許女士的損失，他認(rèn)為許女士應(yīng)找真正的責(zé)任人。故不同意許女士的訴請(qǐng)。

法院審理后認(rèn)為，王女士將自己所有的房屋出租給張先生后，張先生對(duì)所承租的房屋進(jìn)行了改造，并將改造后房屋分別出租給10余戶房客，在房客使用房屋過(guò)程中，因使用衛(wèi)生間不當(dāng)，致使該房屋衛(wèi)生間的存水彎堵頭脫落，污水排入許女士的房屋內(nèi)，造成許女士房屋內(nèi)的木地板、家具、書(shū)籍等財(cái)物被水浸泡，造成較大損失。事件發(fā)生后，經(jīng)該小區(qū)物業(yè)部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)及調(diào)解，原、被告達(dá)成協(xié)議，即王女士、張先生愿就造成許女士的損失進(jìn)行賠償并承擔(dān)責(zé)任。雖王女士以重大誤解為由提起訴訟，要求撤銷該協(xié)議，但經(jīng)法院終審判決，駁回了王女士的訴訟請(qǐng)求。因此，該協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并無(wú)違法之處，應(yīng)屬合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力。因此，王女士、張先生應(yīng)當(dāng)依據(jù)協(xié)議的約定對(duì)許女士的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。故許女士要求王女士、張先生賠償經(jīng)濟(jì)損失的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，法院予以支持。

但對(duì)于具體賠償?shù)臄?shù)額，許女士不要求對(duì)其所造成的物品損失進(jìn)行評(píng)估鑒定，致使法院無(wú)法確定其所造成的物品損失的數(shù)額，因此，法院將依據(jù)本案事實(shí)及所造成的合理經(jīng)濟(jì)損失，予以酌情確定。許女士主張損失中的租金部分，雖許女士的房屋因王女士房屋衛(wèi)生間的存水彎堵頭脫落導(dǎo)致許女士房屋進(jìn)水，致使許女士對(duì)該房屋的居住造成一定影響，但原告以此為由長(zhǎng)期在外承租面積較大的房屋居住，并支付了數(shù)額較大的租金，因此，許女士以此所造成的擴(kuò)大的租金損失，法院不予支持，法院依法酌情考慮一定期限的租房損失。

另許女士要求王女士、張先生立即停止群租經(jīng)營(yíng)行為造成的損害，恢復(fù)原狀，消除危險(xiǎn)，排除妨害的訴訟請(qǐng)求。雖王女士將其所有的房屋出租給張先生，張先生承租后對(duì)所承租的房屋私自進(jìn)行了改建，并轉(zhuǎn)租他人，雙方對(duì)此系明知的，并且在承租人承租使用承租房屋時(shí)，因使用衛(wèi)生間不當(dāng)，導(dǎo)致存水彎堵頭脫落，造成許女士房屋被浸泡，造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，法院已酌情進(jìn)行賠償，但對(duì)于王女士所有的房屋的被非法改建行為，許女士應(yīng)向相關(guān)部門(mén)反映。因此，許女士的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不屬于法院受理范圍。故許女士要求王女士、張先生停止侵害、恢復(fù)原狀、排除妨礙的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。（范靜 崔維）