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11月10日朱樹(shù)英律師講課提綱

作者：市律協(xié)宣傳部   日期：2001-11-06    閱讀：3,572次

當(dāng)前律師在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的新業(yè)務(wù)和新特點(diǎn) 市律協(xié)建筑房地產(chǎn)業(yè)務(wù)研究會(huì)主任 朱樹(shù)英 上海市建緯律師事務(wù)所主任 概述：市律師協(xié)會(huì)要求各業(yè)務(wù)研究會(huì)業(yè)務(wù)專題研究和律師的業(yè)務(wù)發(fā)展相結(jié)合，要把研究成果及時(shí)在律師中推廣。建筑房地產(chǎn)業(yè)務(wù)研究會(huì)以今天與各位同仁討論的內(nèi)容為題經(jīng)過(guò)研究、分析，委員們討論的一致意見(jiàn)是：當(dāng)前律師在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的新業(yè)務(wù)共有五項(xiàng)，分別具有不同的新特點(diǎn)，值得引起各位同仁的關(guān)注和重視。本人受研究會(huì)委托，以今天發(fā)言的內(nèi)容作為一項(xiàng)研究成果，與各位研討。 一、當(dāng)前律師在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的新業(yè)務(wù) 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓：其轉(zhuǎn)讓的主體有綜合開(kāi)發(fā)公司和項(xiàng)目公司，主要的對(duì)象是停建、緩建項(xiàng)目，或稱爛尾樓，上海項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人或內(nèi)環(huán)線高架以內(nèi)約有300幢。隨著開(kāi)發(fā)用地的逐步減少，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓會(huì)頻繁發(fā)生。上海市房屋土地管理局已于1998年7月31日頒布《上海市房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓試行方法》。 2、市政工程市場(chǎng)化運(yùn)作：主要是隨著高速公路、干線公路、隧道、污水處理廠等市政工程，以傳統(tǒng)的政府投資轉(zhuǎn)為市場(chǎng)投資的主體變化引起的相應(yīng)法律服務(wù)內(nèi)容。未來(lái)幾年上海在市政工程方面的投資會(huì)高達(dá)數(shù)千億人民幣。市政工程的市場(chǎng)化運(yùn)作會(huì)帶來(lái)大量法律問(wèn)題并產(chǎn)生大量的律師業(yè)務(wù)。 3、新建商品房租賃：與公有房屋租賃不同，由于大批新建商品房交付使用后引起的租賃業(yè)務(wù)，包括未辦理房地產(chǎn)權(quán)證的房屋預(yù)租和毛坯房出租后發(fā)生的裝修工程引起的租賃和承發(fā)包關(guān)系交織的相應(yīng)法律問(wèn)題。新建商品房租賃期限較長(zhǎng)導(dǎo)致租賃合同標(biāo)的巨大，而且此類業(yè)務(wù)會(huì)大量增加。 4、房地產(chǎn)再交易中的二手房買賣：主要是因?yàn)橛写罅啃陆ㄉ唐贩?、大批存量房屋投入交易和買賣。成為投資者的重要投資方式而所引起的再交易，即二手房買賣。由于權(quán)屬和交易中出現(xiàn)的各種糾紛和問(wèn)題，成為律師的量大而面廣的新業(yè)務(wù)，此類業(yè)務(wù)也是香港等境外律師的重要業(yè)務(wù)。 5、交付使用房屋的物業(yè)管理：由于原有物業(yè)管理的規(guī)定不夠完善，正在修改的新規(guī)定尚未出臺(tái)，大量的房屋交付使用后引起的物業(yè)管理費(fèi)用的繳納、維修基金的使用以及業(yè)主委員會(huì)的改選、換屆等有關(guān)物業(yè)管理的各類法律糾紛，也是當(dāng)前律師經(jīng)常碰到的涉及千家萬(wàn)戶的法律問(wèn)題，是一種值得研究的新業(yè)務(wù)。 二、律師在房地產(chǎn)領(lǐng)域中新業(yè)務(wù)的新特點(diǎn)及其應(yīng)注意的問(wèn)題 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)法律問(wèn)題和相應(yīng)特點(diǎn) （1）標(biāo)的巨大、情況復(fù)雜、法律問(wèn)題多但律師費(fèi)容易收?。?（2）各不相同的房地產(chǎn)停建、緩建項(xiàng)目及其分類； （3）可供選擇的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的操作方法； （4）以公司股權(quán)重組方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的利弊得失。 2、市政工程市場(chǎng)化運(yùn)作帶來(lái)的法律問(wèn)題和對(duì)策 （1）傳統(tǒng)的政府投資的市政工程進(jìn)入市場(chǎng)化運(yùn)作產(chǎn)生的問(wèn)題； （2）籌資建設(shè)的還款擔(dān)保和投入使用產(chǎn)生效益的互相關(guān)系設(shè)定； （3）市政工程建設(shè)的自身特點(diǎn)及其法律適用； （4）工程欠款的優(yōu)先償還及其法律依據(jù)。 3、有關(guān)房地產(chǎn)租賃的立法變化及其新問(wèn)題、新情況 （1）房地產(chǎn)租賃合同的有效條件的立法變化； （2）房地產(chǎn)預(yù)租行為的合法性及司法實(shí)踐的處理原則； （3）房地產(chǎn)租賃或預(yù)租與裝修工程的法律關(guān)系交叉及評(píng)判； （4）高度重視房地產(chǎn)租賃合同文本制定的非訟服務(wù)。 4、二手房買賣是房地產(chǎn)交易頻繁的新領(lǐng)域 （1）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)憑證是二手房交易的法律依據(jù)； （2）中介代理機(jī)構(gòu)并不解決二手房交易中的法律問(wèn)題； （3）面積差異在二手房交易中的弊端及處理對(duì)策； （4）共有二手房交易中的問(wèn)題及注意要點(diǎn)。 5、物業(yè)管理中的諸多法律問(wèn)題亟待解決 （1）物業(yè)公司的管理義務(wù)與收取物業(yè)管理費(fèi)的相互關(guān)系； （2）房屋使用用途改變與物業(yè)公司的特定管理職權(quán)的相互關(guān)系； （3）維修基金的使用與業(yè)主委員會(huì)的決定權(quán)的制約； （4）物業(yè)管理辦法的即將修訂與實(shí)務(wù)操作的注意事項(xiàng)。