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       2025年4月29日下午，房地產(chǎn)與城市更新交叉融合前沿問題研討會（以下簡稱研討會）在上海邦信陽律師事務(wù)所（以下簡稱邦信陽所）舉辦。此次研討會由上海律協(xié)城市更新（征收）專業(yè)委員會（以下簡稱城更委）和上海律協(xié)房地產(chǎn)專業(yè)委員會（以下簡稱房產(chǎn)委）聯(lián)合舉辦。研討會由城更委李維世副主任主持。城更委主任馬永健律師、城更委副主任鄭震捷律師，房產(chǎn)委主任陸國飛律師、房產(chǎn)委副主任袁曉東律師，城更委和房產(chǎn)委共計50余人參加了此次研討會。李維世副主任首先向精心籌備此次研討會的邦信陽所致以誠摯謝意，并感謝各位律師能夠撥冗出席此次研討會。
      城更委馬永健主任致開幕詞。此次研討會以城市更新與房產(chǎn)領(lǐng)域的法治實踐為主題，既是對過往合作的延續(xù)，更是深化交流的新起點。期待通過主題演講與圓桌對話，聚焦行業(yè)熱點、碰撞思想火花，凝聚智慧共識，為上海城市更新立法完善及實務(wù)操作提供更具價值的專業(yè)方案。馬永健主任同時希望兩個專委會以本次活動為契機，建立長效合作機制，在跨領(lǐng)域研討、區(qū)域交流等方面開展更多創(chuàng)新實踐，能為行業(yè)發(fā)展注入更多法治動能。
       房地產(chǎn)專業(yè)委員會副主任袁曉東律師圍繞“城市更新模式多元化的若干思考”展開了主題演講。袁曉東律師指出，近年來，隨著市場對城市更新的認知持續(xù)深入，房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化使得城市更新中商品住房開發(fā)標(biāo)準日益嚴苛。袁曉東律師結(jié)合兩個典型的一二級聯(lián)動城市更新項目案例，深入剖析市場化主體參與城市更新所面臨的新挑戰(zhàn)。他強調(diào)，律師在為市場化主體提供城市更新項目法律服務(wù)時，不僅要敏銳識別現(xiàn)行法律框架下的風(fēng)險點，更需立足項目全局，前瞻性地考量未來發(fā)展方向。最后，袁曉東律師表達了期望，希望借此次研討會契機，與同行深入探討上海城市更新的未來發(fā)展方向與創(chuàng)新實踐模式。
      城更委委員李剛律師就“城市更新（征收）中房地產(chǎn)物權(quán)問題探討”進行了主題演講。李剛律師首先對從拆遷到征收時代的房地產(chǎn)物權(quán)問題進行了探討。李剛律師開篇便聚焦房地產(chǎn)物權(quán)在政策轉(zhuǎn)型中的關(guān)鍵變化，深入剖析從拆遷到征收時代的物權(quán)爭議焦點。李剛律師指出，傳統(tǒng)拆遷模式下，開發(fā)商憑借拆遷許可證實施拆遷，這種市場化主體主導(dǎo)的行為與居民基于房產(chǎn)證享有的物權(quán)存在天然矛盾。而征收政策的革新，由政府直接作出征收決定，通過法定程序明確征收范圍、補償標(biāo)準，從法律層面重構(gòu)征收秩序，從根本上化解了這一矛盾。然而，在當(dāng)前房屋征收實踐中，新的困境悄然浮現(xiàn)。即便簽訂了房屋征收補償協(xié)議，被征收人仍可能面臨無法如期獲取補償利益的困局。李剛律師結(jié)合一起典型的征收補償協(xié)議行政訴訟案例，分別從行政訴訟、租賃合同糾紛訴訟、排除妨害糾紛訴訟等維度，深入探討不同法律路徑在解決爭議中的可行性與適用場景。李剛律師還對 “先補償后搬遷” 原則的法律內(nèi)涵、實踐操作要點及執(zhí)行難點進行了細致解讀。
       房產(chǎn)委委員赫少華律師圍繞“城市更新中存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型路徑探究”做主題演講。上海工業(yè)、倉儲、研發(fā)三類產(chǎn)業(yè)用地存量達728平方公里，其中低效用地盤活任務(wù)緊迫。區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃直接決定用地轉(zhuǎn)型方向，以及配套的土地規(guī)劃調(diào)整、稅收優(yōu)惠等政策。律師應(yīng)當(dāng)深度研讀城市更新政策體系與產(chǎn)業(yè)用地政策體系，對各區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃有清楚的認識，為客戶規(guī)避因規(guī)劃不符導(dǎo)致的投資并購風(fēng)險。赫少華律師還介紹了產(chǎn)業(yè)用地分類以及新型用地創(chuàng)新，并著重就城市更新項目中的產(chǎn)權(quán)歸集與更新實施難點進行了解讀。赫少華律師還介紹了產(chǎn)業(yè)用地分類以及新型用地創(chuàng)新，并著重就城市更新項目中的產(chǎn)權(quán)歸集與更新實施難點進行了解讀。赫少華律師指出，當(dāng)前上海城市更新與產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型路徑呈現(xiàn)多元化趨勢，涵蓋自主更新、聯(lián)合開發(fā)等模式，律師需密切關(guān)注規(guī)劃調(diào)整、產(chǎn)業(yè)政策動態(tài)及交易結(jié)構(gòu)合規(guī)等風(fēng)險，可在政策研究、產(chǎn)權(quán)架構(gòu)設(shè)計、合規(guī)審查等多環(huán)節(jié)提供全流程法律服務(wù)。
       在“城市更新中房地產(chǎn)租賃問題探討”的主題演講中，城更委委員吳華彥律師以非住宅征收補償爭議為核心，系統(tǒng)展開四大板塊論述。吳華彥律師開篇點明，當(dāng)前非居住房屋征收引發(fā)的租賃糾紛高發(fā)于產(chǎn)權(quán)人與承租人間，呈現(xiàn)案件量大、標(biāo)的額高、矛盾尖銳的特征。隨后，吳華彥律師深入剖析非居住房屋征收補償對象界定、補償范圍劃分、租賃合同糾紛請求權(quán)依據(jù)，以及停產(chǎn)停業(yè)損失分配原則等關(guān)鍵議題，并著重探討裝飾裝修補貼、設(shè)備搬遷補償、設(shè)備損毀賠償?shù)葘崉?wù)難點。演講最后，吳華彥律師呼吁建立標(biāo)準化操作口徑，一方面建議通過普法宣傳提升承租人對征收補償權(quán)益的認知，從源頭上降低訴累；另一方面強調(diào)征收單位需規(guī)范補償方案、公告及協(xié)議文本，法院亦應(yīng)統(tǒng)一裁判標(biāo)準，以此推動非居住房屋征收補償領(lǐng)域的規(guī)范化進程。
       在與談圓桌討論環(huán)節(jié)，城更委委員朱守俠、高原律師，房產(chǎn)委委員張春潮、王輝律師，聚焦城市更新涉房地產(chǎn)疑難問題，展開了深度的探討。圓桌討論環(huán)節(jié)由房產(chǎn)委赫少華律師主持。朱守俠律師提出了國土房屋征收中未登記的建筑認定問題，并列舉了實踐中遇到的諸多疑難問題，包括1981年以前建筑認定和相應(yīng)的客觀證據(jù)標(biāo)準；81年至85年間建筑認定標(biāo)準要求等。
       張春潮律師深入剖析城市更新土地一級開發(fā)階段的疑難問題，聚焦前期項目若擱淺，開發(fā)主體前期投入成本難以保障；一級開發(fā)主體面臨融資困境且結(jié)構(gòu)復(fù)雜；退出機制缺位，政策與市場變動頻繁等痛點。為此，張春潮律師提出針對性建議，如規(guī)范前期投入機制、實行第三方資金托管，在前期協(xié)議中明確退出觸發(fā)條件與補償條款，采用多階段分周期投入方式，同時創(chuàng)新融資模式以分散資金風(fēng)險。
       高原律師針對產(chǎn)權(quán)碎片化的疑難問題進行了分享。高原律師認為城市更新應(yīng)當(dāng)區(qū)分政府導(dǎo)向和市場導(dǎo)向，結(jié)合其辦理的強制清算案件，高原律師認為面對產(chǎn)權(quán)碎片化，在無法做到產(chǎn)權(quán)歸集和談判的情況下，能否靈活的采用政府收儲的方式，由政府收儲后將開發(fā)經(jīng)營權(quán)賦予國企，通過國企與民企合作，以租金為底層資產(chǎn)開展金融創(chuàng)新等思路。
       王輝律師和朱守俠律師就征收補償中租賃合同請求權(quán)基礎(chǔ)和相關(guān)補償?shù)姆峙渑c吳華彥律師進行了進一步交流。
       在自由發(fā)言階段，各位參會律師圍繞會議中涉及的城市更新、土地征收等疑難問題展開深入探討與交流。參會律師紛紛表示，本次研討會不僅幫助自己打破知識壁壘、擴充專業(yè)儲備，還為后續(xù)開展法律服務(wù)提供了新思路。對于會上存在爭議的議題，參會律師提議后續(xù)可開展專題研討，進行更為系統(tǒng)、全面的研究，從而推動城市更新與土地征收領(lǐng)域法律服務(wù)工作的高質(zhì)量發(fā)展。
      研討會最后，房產(chǎn)委主任陸國飛律師對此次研討會進行了總結(jié)發(fā)言。陸國飛主任認為，此次研討會現(xiàn)場氣氛熱烈，各位律師各抒己見，充分展現(xiàn)出對城市更新領(lǐng)域深入探究的熱情與專業(yè)素養(yǎng)?；仡欉^往，從上海城市更新條例制定到城市更新中心的組建，城更委和房產(chǎn)委曾并肩作戰(zhàn)、攻堅克難，這段攜手奮進的經(jīng)歷，不僅凝聚了深厚情誼，更為此次研討會奠定了堅實基礎(chǔ)。研究城市更新需找準維度，梳理現(xiàn)有城市更新模式，更好地理解各類更新方式的本質(zhì)，為后續(xù)研究與實踐提供清晰思路。陸主任表示期望此次研討會能夠鼓勵各位律師深入務(wù)實，進一步突破城市更新研究與實務(wù)中的難點，以案例融合制度，平衡研究精力與專業(yè)業(yè)務(wù)同步發(fā)展 。