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在 “ 新型冠狀病毒 ” 肺炎疫情發(fā)生后 ， 各地居民采取了減少、避免外出娛樂、購物、聚餐等活動的防范措施。毫無疑問 ， 保障人民群眾的生命安全和身體健康，應(yīng)放在一切工作的第一位。同時，在這一特殊時期 ， 疫情和因此采取的相關(guān)管控措施， 也將對大量物業(yè)租戶 ( 特別是經(jīng)營性商業(yè)物業(yè)租戶，如娛樂場所、餐飲、購物、酒店等 ) 產(chǎn)生沖擊。不少租戶因此無法正常開業(yè) ， 或即使開業(yè) ， 因人流量急劇減少而嚴(yán)重影響經(jīng)營收入?？梢灶A(yù)見 ， 未來一段時間 ， 可能會出現(xiàn)相關(guān)租戶以發(fā)生 “ 新型冠狀病毒 ” 肺炎疫情為由 ， 要求出租人減免物業(yè) 租金或解除租賃合同的爭議案件。
事實上，在2003年我國發(fā)生“非典”疫情后，也曾出現(xiàn)了不少租戶因“非典”疫情而要求減免租金或解除租賃合同并訴諸法院的情況。最高人民法院曾于2003年6月11日出臺《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》(“
《非典期間司法解釋》
”，該解釋后于2013年2月26日被最高人民法院確認(rèn)失效)，其中對涉及“非典”相關(guān)合同案件的處理原則進(jìn)行了規(guī)定。
為此，我們在本文中，對與上述主題相關(guān)的法律條文進(jìn)行了簡要羅列和分析，同時考慮到僅就法律條文的分析可能較為抽象，因此我們也將重點放在了對2003年“非典”時期涉及物業(yè)租賃合同糾紛的相關(guān)司法判例進(jìn)行簡要匯總和說明，供各市場參與主體借鑒、參考。
一. “不可抗力”、“情勢變更”和“公平原則”相關(guān)法律條文
對于租戶因疫情而要求減免租金或解除租賃合同的案件
，
相關(guān)的法律規(guī)定主要涉及
“
不可抗力
”
、
“
情勢變更
”
和
“
公平原則
”
。
?
關(guān)于“不可抗力”
?！吨腥A人民共和國民法總則》第一百八十條規(guī)定
，“
不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況
”
，“
因不可抗力不能履行民事義務(wù)的
，
不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的
，
依照其規(guī)定
”
。
《中華人民共和國合同法》
(“
《合同法》
”)
第一百一十七條也規(guī)定
，“
本法所稱不可抗力
，
是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況
”，“
因不可抗力不能履行合同的
，
根據(jù)不可抗力的影響
，
部分或者全部免除責(zé)任
，
但法律另有規(guī)定的除外
”，
第九十四條規(guī)定
，“
因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的
”
，“
當(dāng)事人可以解除合同
”
。
?
關(guān)于“情勢變更”和“公平原則”
。
“
情勢變更
”
制度并沒有直接寫入《合同法》
，
而是在最高人民法院在關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋
(
二
) (“
《合同法司法解釋(二)》
”)
中規(guī)定
，
具體為
: “
合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化
，
繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的
，
當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的
，
人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則
，
并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
”
同時
，
上述內(nèi)容也已包括在了《中華人民共和國民法典》草案中。
最高人民法院
2009
年
4
月
27
日發(fā)布的《關(guān)于正確適用
<
中華人民共和國合同法
>
若干問題的解釋
(
二
)
服務(wù)黨和國家的工作大局的通知》
(
法
[2009]165
號
)
中規(guī)定
，
在法院適用上述
“
情勢變更
”
制度時
，“
務(wù)必正確理解、慎重適用。如果根據(jù)案件的特殊情況
，
確需在個案中適用的
，
應(yīng)當(dāng)由高級人民法院審核。必要時應(yīng)報請最高人民法院審核。
”
司法實踐中
，
法院在適用
“
情勢變更
”
時
，
通常會非常謹(jǐn)慎。
此外
，
具有參考意義的是
，
《非典期間司法解釋》
(
盡管目前已失效
)
對此情況也有所規(guī)定
:
? “
因政府及有關(guān)部門為防治
‘
非典
’
疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行
，
或者由于
‘
非典
’
疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛
，
按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條
(
作者注
:
即
‘
不可抗力
’
相關(guān)條款
[1]
)
的規(guī)定妥善處理。
”
? “
由于
‘
非典
’
疫情原因
，
按原合同履行對一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件
，
可以根據(jù)具體情況
，
適用公平原則處理。
”
綜上
，
我們理解
，
適用
“
不可抗力
”
還是適用
“
情勢變更
”
，
核心差別在于
“
合同本身是否可以繼續(xù)履行
”:
1.
如要適用
“
不可抗力
”
的
，
首先需確定
“
疫情
”
屬于
“
不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況
”
，
且該不可抗力情況須導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行
，
才能部分或全部免除責(zé)任。此外
，
不可抗力導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)的
，
可以解除合同。
對于發(fā)生
“
疫情
”
是否可適用
“
不可抗力
”
，
《非典期間司法解釋》列舉了
“
因政府及有關(guān)部門為防治
‘
非典
’
疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行
”
，
以及
“
由于
‘
非典
’
疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行
”
兩種可適用
“
不可抗力
”
，
從而可部分或全部免除責(zé)任的情形。
2.
如要適用
“
情勢變更
”
的
，
則屬于合同可以繼續(xù)履行
，
但按照原合同繼續(xù)履行
，
會對一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的
，
因此法院將根據(jù)公平原則
，
結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除合同。
此外
，“
不可抗力
”
和
“
情勢變更
”
的其他差別還包括了
: “
法院可依職權(quán)適用不可抗力制度
，
但適用情勢變更制度要有當(dāng)事人主張
”
、
“
不可抗力是法定免責(zé)條款
，
而情勢變更需要由法院審查判斷以后根據(jù)當(dāng)事人的申請加以變更或解除
”
等等
，
具體可參閱《人民司法
(
應(yīng)用
)
》
2009
年第
13
期刊登的《
<
關(guān)于適用合同法若干問題的解釋
(
二
)>
的理解與適用》一文中說明
(
作者為最高人民法院曹守曄
)
，
因本文篇幅有限
，
在此不再贅述。
二. “非典”時期物業(yè)租賃合同糾紛相關(guān)案件的司法判例
前文基于法律條文的分析仍相對抽象。因此
，
我們特別總結(jié)了目前查詢到的
2003
年
“
非典
”
時期涉及物業(yè)租賃合同糾紛的十一個典型司法判例
，
以供讀者更好地理解法院當(dāng)時對于相關(guān)案件的審判思路和傾向。
（一）
法院適用“情勢變更”或“公平原則”, 認(rèn)可商業(yè)物業(yè)停業(yè)期間租金全部或部分減免的案例
|
【案例一】
上海市第二中級人民法院
上海拍譜娛樂有限公司與上海新黃浦(集團(tuán))有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛案二審判決
((2004)滬二中民二(民)終字第354號，判決日期2004年6月8日)
|
拍譜公司承租物業(yè)用于經(jīng)營卡拉OK，判決中提及，為防止“非典”，暫時停業(yè)(作者注: 該案判決中沒有明確提及停業(yè)是否是因政府強制要求)。
一審法院認(rèn)為，“拍譜公司并沒有向法庭舉證證明，拍譜公司在‘非典’期間因政府及有關(guān)部門采取行政措施而導(dǎo)致合同不能履行，因此，不適用‘不可抗力’的免責(zé)規(guī)定，也就不能部分或全部免除責(zé)任。如果需要適用公平原則，拍譜公司也應(yīng)該對因為受‘非典’影響而停業(yè)以及停業(yè)時間、損失范圍加以證明，拍譜公司要求減免租金缺乏相應(yīng)的損失依據(jù)，不予采納。”
二審法院認(rèn)為，“
于我國在2003年春夏季節(jié)發(fā)生‘非典’疫情一事眾所周知, 而且當(dāng)時娛樂行業(yè)響應(yīng)政府部門防治‘非典’的要求而停業(yè)也是公知的事實, 因此, 根據(jù)公平原則
，上訴人(作者注: 即承租人拍譜公司)提出其停業(yè)3個月的租金應(yīng)免除的理由成立，本院予以支持?！?/span>
|
|
【案例二】
上海市第一中級人民法院
上海億大實業(yè)有限公司與上海翊宇工貿(mào)有限公司租賃合同糾紛案二審判決
((2004)滬一中民二(民)終字第32號，判決日期2004年4月9日)
|
翊宇公司承租物業(yè)用于經(jīng)營網(wǎng)吧。2003年4月25日翊宇公司接到有關(guān)主管部門因防治“非典”疫情停業(yè)的通知，于次日起停業(yè)至6月10日恢復(fù)營業(yè)。
一審法院認(rèn)為，“遇‘非典’疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，應(yīng)免除翊宇公司的責(zé)任，同時對這一期間的租金及空調(diào)使用費，由于翊宇公司停止經(jīng)營，應(yīng)酌情減免(作者注: 從判決中無法明確看出具體減免了幾個月)。”
二審法院認(rèn)為，“
關(guān)于‘非典’疫情, 因非法律所界定的屬于不可抗力的情形
，且翊宇公司因防治‘非典’而實際停業(yè)的時間系在2003年4月，故對翊宇公司在停業(yè)前應(yīng)履行支付租金之義務(wù)，原審均以不可抗力而免除翊宇公司的責(zé)任，于事實認(rèn)定及法律適用均有不妥?！钡瑫r，二審法院也認(rèn)為
“對‘非典’時期的租金, 原審已酌情予以減免, 現(xiàn)翊宇公司要求全部免除, 缺乏依據(jù)”
，并最終維持了一審判決。
|
|
【案例三】
廣西自治區(qū)高級人民法院
惠州市國航汽車貿(mào)易有限公司等與廣西航空有限公司租賃合同糾紛上訴案
((2007)桂民四終字第1號，判決日期2007年3月20日)
|
承租人承租物業(yè)用于經(jīng)營酒店。2003年4月，由于“非典”事件，承租人向出租人廣升公司及相關(guān)部門申請歇業(yè)，此后一直停業(yè)。
二審法院認(rèn)為，“‘非典’這一突發(fā)事件的發(fā)生，雖然給酒店業(yè)的經(jīng)營造成一定的影響，但不能必然導(dǎo)致上訴人(作者注: 即承租人)承租大廈經(jīng)營酒店目的的落空,
上訴人申請停業(yè)是其經(jīng)營策略而非‘非典’導(dǎo)致的必然結(jié)果。故‘非典’對上訴人與廣升公司之間租賃合同的履行基礎(chǔ)不構(gòu)成實質(zhì)影響, 不能成為可變更或解除租賃合同的情勢變更狀況。而即使‘非典’對租賃合同的履行構(gòu)成情勢變更, 上訴人有權(quán)要求的是對合同作合理的變更, 以體現(xiàn)公平原則
。經(jīng)雙方協(xié)商,
廣升公司已經(jīng)減收上訴人因‘非典’停業(yè)三個月期間的一半租金并免除派駐人員的全部工資, 已合理分擔(dān)了‘非典’事件對上訴人經(jīng)營帶來的不利影響, 體現(xiàn)了公平的原則
。相反，如果免除上訴人‘非典’三個月期間全部租金，其實質(zhì)是讓廣升公司承擔(dān)‘非典’所致的全部不利后果，反而有失公平。”
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【案例四】
山東省煙臺市中級人民法院
李培艷、萊州市永安路街道西關(guān)居民委員會追償權(quán)糾紛二審判決
((2018)魯06民終268號，判決日期2018年3月13日)
|
李某承租物業(yè)用于經(jīng)營酒店。
二審法院認(rèn)為，“‘非典’疫情系不可預(yù)知的災(zāi)害，上訴人李某承租的賓館停業(yè)，造成經(jīng)濟損失是客觀存在的，并有西關(guān)居委會(作者注: 即出租人)兩委成員簽字確認(rèn)，該損失超出了市場風(fēng)險的范圍,
原審適用情勢變更原則適當(dāng)減免部分租賃費, 于法有據(jù)
(作者注: 原審為2015年作出判決，具體為減免兩個月租賃費24,167元)?！?/span>
|
|
【案例五】
浙江省紹興市中級人民法院
王文潮與新昌縣興茂飲食服務(wù)有限公司房屋租賃合同糾紛二審判決
((2008)紹中民一終字第143號，判決日期2008年4月22日)
|
承租人承租物業(yè)用于經(jīng)營演藝廳。2003年4月24日新昌縣文化體育局發(fā)出(2003)17號文件，要求演藝場所自4月24日起暫停營業(yè)，實際停業(yè)二個月。
一審認(rèn)為，“從雙方履行合同情況分析，‘非典’后原告(作者注: 即承租人)均按期履行給付租金義務(wù)，雙方仍繼續(xù)履行合同，因此視為被告(作者注: 即出租人)承諾原告可以減免租金的事實，鑒于原告愿意履行因‘非典’停業(yè)期間的其中一個月租金，不違反法律規(guī)定。”
二審法院認(rèn)為，“依據(jù)當(dāng)?shù)匚幕鞴懿块T的規(guī)定，‘非典’期間停止?fàn)I業(yè)，在特定的歷史事件條件下，被上訴人(作者注: 即承租人)要求免除此期間的租金是合理的，結(jié)合雙方在此事件前后均按義務(wù)履行，上訴人(作者注: 即出租人)也未立即追索此期間租賃款等情況，一審法院認(rèn)定上訴人同意減免租賃費用符合情理”。
|
(二) 法院適用“不可抗力”, 認(rèn)可租金減免的案例
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【案例六】
山西省長治市中級人民法院
襄垣縣五陽新世紀(jì)有限責(zé)任公司、王樹文與郭宏偉租賃合同糾紛二審民事判決
((2018)晉04民終2272號, 判決日期2018年12月7日)
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承租人承租物業(yè)用于經(jīng)營酒店。2003年4月，酒店按照政府有關(guān)部門要求停業(yè)抗擊非典，停業(yè)五個月。
一審法院認(rèn)為，“
本案承租人剛經(jīng)營酒店不久
，
2018年4月酒店抗擊‘非典’關(guān)門歇業(yè)
，歇業(yè)5個月，2014年5月許，酒店逢門前榆黃路拓寬改造，又歇業(yè)5個月，‘非典’、榆黃路拓寬改造均是訂立合同時不可預(yù)見、不可避免、不可克服的客觀情況,
屬不可抗力
，不可抗力期間承租人沒有經(jīng)營收入，依法應(yīng)免除承租人10個月租金”。
二審法院維持原判。
|
(三) 法院不認(rèn)可租金減免的案例
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【案例七】
上海市第一中級人民法院
上海佰恒科技有限公司與上海新長寧(集團(tuán))有限公司租賃合同糾紛案二審判決
((2004)滬一中民二(民)終字第1289號，判決日期2005年3月24日)
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佰恒公司承租位于上海市宣化路299弄5號房屋(后進(jìn)一步調(diào)整為承租宣化路299弄5號3樓房屋)。(作者注: 該案判決中未明確提及佰恒公司承租物業(yè)是用于何種用途，也未明確提及佰恒公司是否有發(fā)生停業(yè)。此外，經(jīng)公開信息查詢
href="#_ftn2" [2]，佰恒公司經(jīng)營范圍為“計算機軟硬件，電子產(chǎn)品領(lǐng)域內(nèi)的四技服務(wù)及相關(guān)產(chǎn)品，日用百貨，辦公用品,五金家電，紡織品，建筑裝璜材料的銷售”，目前狀態(tài)為已吊銷。)
一審法院認(rèn)為，“關(guān)于佰恒公司提出其拖欠租金系‘非典’影響經(jīng)營所致，應(yīng)當(dāng)免除或部分免除拖欠租金的違約責(zé)任的抗辯，鑒于‘非典’不屬法律所規(guī)定的不可抗力，佰恒公司上述拒絕支付租金的抗辯理由不能成立?！?/span>
二審法院認(rèn)為，“佰恒公司主張其因‘非典’逾期未支付租金不屬違約，缺乏依據(jù)，本院不予支持。”
|
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【案例八】
云南省昆明市中級人民法院
西南商業(yè)大廈股份有限公司訴云南省電影發(fā)行放映公司租賃合同糾紛案一審判決
((2004)昆民一初字第48號，判決日期2004年5月19日)
|
承租人承租物業(yè)用于經(jīng)營影院。承租人發(fā)函向出租人提出，由于“非典”、電影院漏水、空調(diào)設(shè)施不佳、新興同行業(yè)的出現(xiàn)，企業(yè)經(jīng)營困難，懇請出租人減免2003年的租金、降低2004年的租金標(biāo)準(zhǔn)。同時提出“非典”屬于不可抗力。
法院未支持減免租金請求, 也未回應(yīng)承租人提出的“非典”屬于不可抗力的主張, 但認(rèn)為“由于2003年4月到6月全國遭遇‘非典’影響, 被告(作者注: 即承租人)在經(jīng)營影視業(yè)中受到一定影響, 根據(jù)公平原則, 酌情減免被告違約金10萬元
?！?/span>
|
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【案例九】
吉林省遼源市中級人民法院
遼源市巨源工貿(mào)集團(tuán)有限責(zé)任公司與姜玉閣、遼源市升華賓館企業(yè)租賃經(jīng)營合同糾紛二審判決
((2017)吉04民終441號，判決日期2017年6月9日)
|
姜玉閣從巨源公司處承包經(jīng)營酒店物業(yè)，因“非典”疫情，賓館停業(yè)4個月(作者注: 該案判決中未提及停業(yè)是否是因政府強制要求)。
一審法院認(rèn)為，“2003年‘非典’期間造成賓館停業(yè)4個月，雖然承包合同中約定由乙方(姜玉閣)自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，而該事由屬于姜玉閣在承包經(jīng)營過程遇到的不可抗力事由，若發(fā)包方不考慮此種特殊情形，仍收取相關(guān)費用，則有違公平原則，故姜某的該項反訴請求予以支持?！?/span>
二審法院認(rèn)為，“2003年因‘非典’期間造成升華賓館停業(yè)4個月的經(jīng)濟損失，因該損失是姜玉閣經(jīng)營升華賓館期間遭遇的不可抗力，屬于正常的經(jīng)營風(fēng)險，該經(jīng)營風(fēng)險不應(yīng)由巨源公司承擔(dān)，故一審判決中關(guān)于支持姜玉閣主張減免‘非典’期間相應(yīng)承包費18.2667萬元的判決內(nèi)容錯誤，應(yīng)予糾正。”
|
(四) 法院不認(rèn)可解除租賃合同的案例
|
【案例十】
遼寧省高級人民法院
大連鵬程假日大沐有限公司與大連正典表業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛再審判決
((2013)遼審二民抗字第14號，判決日期2014年2月11日)
|
正典公司承租物業(yè)用于經(jīng)營餐飲、酒店。
再審法院遼寧省高級人民法院認(rèn)為，“協(xié)議簽訂后，正典公司注冊成立了大連市西崗區(qū)阿六蛇城酒店，并辦理了《經(jīng)營野生動物許可證》。假日大酒店的經(jīng)營范圍包括餐飲、客房等，正典公司承租后，實際經(jīng)營項目亦包括以上兩部分。大連市林業(yè)局和工商行政管理局下發(fā)的緊急通知，僅是停止野生動物的經(jīng)營活動，受到影響的只是正典公司的餐飲部分，客房經(jīng)營仍可正常進(jìn)行。此外，經(jīng)調(diào)閱大連市西崗區(qū)阿六蛇城酒店的工商檔案，其經(jīng)營范圍為‘中餐加工零售; 煙、酒、飲料零售’，并非專門從事野生動物的餐飲經(jīng)營，野生動物經(jīng)營活動的停止，只是對其餐飲經(jīng)營造成部分影響而不是全部，大連市西崗區(qū)阿六蛇城酒店還可以正常經(jīng)營與野生動物無關(guān)的其它中餐。由此可見,
因‘非典’疫情和政府有關(guān)部門因此而下發(fā)的停止野生動物經(jīng)營的通知, 只是對正典公司的部分經(jīng)營活動造成影響, 尚不足以導(dǎo)致其與鵬程公司之間的租賃合同‘直接’或‘根本’不能履行, 本案的案情不符合《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》中所指出的‘因政府及有關(guān)部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行, 或者由于“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛’的情形, 故本案不能據(jù)此認(rèn)定為雙方合同的解除系不可抗力的原因所致
?！?/span>
同時，再審法院也認(rèn)為，“正典公司在本案中的違約行為，畢竟與‘非典’疫情的發(fā)生所導(dǎo)致的部分經(jīng)營活動不能完全正常進(jìn)行有一定的關(guān)系，且其自身也遭受了較大的經(jīng)濟損失，故違約金的數(shù)額應(yīng)適當(dāng)減少給付，結(jié)合本案的實際情況，酌定為150,000元為宜。”
|
|
【案例十一】
江蘇省丹陽市人民法院
中國銀行丹陽支行訴景國慶案一審判決
((2003)丹民初字第2371號，2003年11月3日)
|
承租人承租物業(yè)用于經(jīng)營飯店。
法院認(rèn)為，“
由于雙方訂立合同后出現(xiàn)了‘非典’疫情, 致使被告(作者注: 即承租人)的飯店不能正常經(jīng)營, 從而使被告履行合同的能力受到了極大影響, 這種情況應(yīng)當(dāng)認(rèn)為出現(xiàn)了情勢變更
，又由于雙方協(xié)議期限為三年，被告為租房經(jīng)營已付予一定的裝修投資，而目前被告方租用的時間較短,
現(xiàn)在‘非典’疫情已過, 只要被告正常經(jīng)營并及時付清房租, 合同繼續(xù)履行不僅不影響原告(作者注: 即出租人)合同目的的實現(xiàn), 也會使被告租房經(jīng)營三年的目的得到實現(xiàn), 為鼓勵交易, 并綜合考慮合同當(dāng)事人各方利益的平衡, 故本院對原告要求解除合同的訴訟請求不予支持
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三. 總結(jié)
結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定并根據(jù)上述案例總結(jié)
，
在
“
非典
”
時期物業(yè)租賃合同糾紛相關(guān)案件中
，
總體而言
:
1.
在法院認(rèn)可租金減免的六個案例中
，
法院更多適用
“
情勢變更
”
或
“
公平原則
”
，
而非
“
不可抗力
”
。如案例一、案例三、案例四中法院直接適用的是
“
情勢變更
”
或
“
公平原則
”
，
案例二中法院沒有明確提出適用
“
情勢變更
”
或
“
公平原則
”
，
但認(rèn)為
“‘
非典
’
非法律所界定的屬于不可抗力的情形
”
，
案例五由于是雙方達(dá)成減免合意
，
因此法院也沒有展開論述
，
只有案例六中法院適用了
“
不可抗力
”
。
以上情況也與適用
“
不可抗力
”
需要滿足
“
不能履行合同
”
、
“
不能實現(xiàn)合同目的
”
，
而通常租賃合同期限較長
，
疫情持續(xù)時間相對較短
，
疫情過后通常租賃合同實際仍能繼續(xù)履行的一般認(rèn)識相符。但也值得注意
，
在直接適用
“
不可抗力
”
或
“
公平原則
”
，
以及認(rèn)為
“‘
非典
’
非法律所界定的屬于不可抗力的情形
”
案例共計四個案例中
，
有三個都是
2004
年或
2007
年的判決案例
，
距今已有較長時間。而案例六這一
2018
年
12
月判決的案例中
，
對于酒店按照政府有關(guān)部門要求停業(yè)抗擊非典的情況
，
法院是適用了
“
不可抗力
”
。同時
，
《非典期間司法解釋》也規(guī)定了
，“
因政府及有關(guān)部門為防治
‘
非典
’
疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行
，
或者由于
‘
非典
’
疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛
”
，
按照不可抗力處理。且我們也注意到
，
在一些法律評論文章中
，
也認(rèn)為因疫情造成物業(yè)停業(yè)
，
屬于
“
部分或一時
”
不能履行合同
，
應(yīng)可以適用不可抗力。因此
，
我們理解
，
特別是在承租物業(yè)被政府部門強制要求停業(yè)的情況下
，
存在適用不可抗力從而免除部分租金的支付義務(wù)的可能性。就此問題
，
還需進(jìn)一步關(guān)注最高人民法院是否會就此次疫情發(fā)布相應(yīng)配套司法解釋
，
以及后續(xù)司法實踐中針對此次疫情項下租賃合同糾紛的相關(guān)判決情況。
2.
在法院認(rèn)可租金減免的六個案例中
，
承租人均實際發(fā)生了停業(yè)
(
無論是否政府強制要求或自行停業(yè)
)
。對于承租人沒有發(fā)生停業(yè)
，
僅是經(jīng)營受到影響
，
或從判決中無法看出承租人是否發(fā)生停業(yè)的案例
(
如案例七、案例八
)
，
法院要么不支持減免租戶任何責(zé)任
，
要么沒有支持減免租金
，
僅支持減免了部分逾期支付租金對應(yīng)的違約金。
3.
承租人存在根據(jù)政府強制要求停業(yè)的情形
，
其要求減免租金的主張可以得到法院認(rèn)可
(
如案例二、案例五、案例六
)
。同時
，
也有案例顯示
，
承租人并非因政府強制要求而停業(yè)
，
其要求減免租金也得到了法院認(rèn)可
(
如案例一、案例三、案例四
)
。但無論是不是政府要求停業(yè)
，
上述六個案例項下承租人經(jīng)營物業(yè)均是屬于可能聚集密集人群
，
即可能明顯受到
“
非典
”
疫情影響的特殊行業(yè)
(
如卡拉
OK
、網(wǎng)吧、酒店、演藝廳等
)
。
4.
對于減免租金的范圍
，
上述案例項下法院的判斷標(biāo)準(zhǔn)較為多樣
，
有些案例
(
如案例一、案例六
)
減免的是因疫情實際停業(yè)時間對應(yīng)的全部租金
，
有些案例
(
如案例二、案例三、案例五
)
出于平衡出租人與承租人利益考慮
，
減免的是因疫情實際停業(yè)時間對應(yīng)的部分租金
，
且所謂
“
疫情實際停業(yè)期間
”
與
“
非典
”
實際影響時間也看不出非常絕對的對應(yīng)關(guān)系?？傮w而言
，
與實際停業(yè)期間相關(guān)
，
但無絕對標(biāo)準(zhǔn)
，
具體可能還是要取決于主審法院結(jié)合案件情況作出的判斷。
5.
現(xiàn)有查詢到的減免租金案例涉及的
，
均是承租人直接以該物業(yè)用于對外開店經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)。沒有看到在承租人承租辦公物業(yè)用于辦公
，
因其經(jīng)營業(yè)務(wù)受到
“
非典
”
影響而要求減免租金
，
法院予以認(rèn)可的案例。
6.
無論是適用
“
情勢變更
”
、
“
公平原則
”
，
還是適用
“
不可抗力
”
，
法院對于因
“
非典
”
原因而要求解除租約的主張
，
我們理解均較為謹(jǐn)慎
，
目前查詢到的案例中
，
最多是減免影響期間的租金
，
沒有查詢到法院僅因
“
非典
”
原因而允許解除物業(yè)租賃合同的案例。
7.
上述案例中均沒有涉及到物業(yè)租賃合同中存在關(guān)于
“
不可抗力
”
或
“
情勢變更
”
的特別約定
，
包括在該等情況下如何處理的條款的情形。在相關(guān)市場主體考慮對相應(yīng)租賃合同提出減免租金、解除租賃合同時
，
也需特別注意核實租賃合同中對此是否已有特別約定。
重要提示:
本文中所列案例僅系根據(jù)本所律師于中國裁判文書網(wǎng)(http://wenshu.court.gov.cn/)、北京法院審判信息網(wǎng)(www.bjcourt.gov.cn)、上海高院裁判文書公開系統(tǒng)(http://www.hshfy.sh.cn/)、北大法寶(http://www.pkulaw.cn/)等對已公開的法院判決案例進(jìn)行的檢索(最后檢索日期為2020年1月31日, 使用關(guān)鍵詞包括“非典”、“租賃合同”、“不可抗力”、“情勢變更”、“公平原則”、“租賃”、“減免”等), 且不包括雖案件中涉及“非典”時期, 但雙方在訴訟前已就非典時期協(xié)商一致同意減免租金, 且法院對此也無特別說理, 案件核心糾紛不在于因“非典”而要求減免租金或解除租賃合同的案例。受限于查詢途徑、查詢方式和時間, 上述案例僅供參考。本所不保證已窮盡所有“非典”相關(guān)租賃合同糾紛案件, 也不保證上述已查詢到案例的完整、準(zhǔn)確和真實性。此外, 我國并非判例法國家, 已判決的案例對未來訴訟結(jié)果并無絕對的影響力。
由于個案具體情況不同, 本文所列案例中的法院判決并不一定能直接適用其他具體個案, 具體個案仍需結(jié)合案件情況予以具體分析。且我們僅是基于本文中所列案例已公開的法院判決書進(jìn)行總結(jié), 不排除存在未在判決書中包含, 但實際對法院審理過程和結(jié)果有影響的事實。同時, 對于同一案例的解讀, 通常也可能產(chǎn)生多種理解, 因此也歡迎讀者提出不同意見。
感謝通力爭議解決領(lǐng)域楊培明、張移兩位合伙人參與討論并對本文提出修改建議, 項一城協(xié)助法律檢索等支持工作。
[1]
《合同法》第一百一十七條規(guī)定，“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任,但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！钡谝话僖皇藯l規(guī)定，“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明?！?/span>
[2]
通過企查查網(wǎng)站(https://www.qichacha.com/)查詢，最后查詢?nèi)掌跒?020年1月31日。
滬公網(wǎng)安備 31010402007129號
