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       2025年4月29日下午，房地產(chǎn)與城市更新交叉融合前沿問題研討會(huì)（以下簡(jiǎn)稱研討會(huì)）在上海邦信陽律師事務(wù)所（以下簡(jiǎn)稱邦信陽所）舉辦。此次研討會(huì)由上海律協(xié)城市更新（征收）專業(yè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱城更委）和上海律協(xié)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱房產(chǎn)委）聯(lián)合舉辦。研討會(huì)由城更委李維世副主任主持。城更委主任馬永健律師、城更委副主任鄭震捷律師，房產(chǎn)委主任陸國(guó)飛律師、房產(chǎn)委副主任袁曉東律師，城更委和房產(chǎn)委共計(jì)50余人參加了此次研討會(huì)。李維世副主任首先向精心籌備此次研討會(huì)的邦信陽所致以誠(chéng)摯謝意，并感謝各位律師能夠撥冗出席此次研討會(huì)。
      城更委馬永健主任致開幕詞。此次研討會(huì)以城市更新與房產(chǎn)領(lǐng)域的法治實(shí)踐為主題，既是對(duì)過往合作的延續(xù)，更是深化交流的新起點(diǎn)。期待通過主題演講與圓桌對(duì)話，聚焦行業(yè)熱點(diǎn)、碰撞思想火花，凝聚智慧共識(shí)，為上海城市更新立法完善及實(shí)務(wù)操作提供更具價(jià)值的專業(yè)方案。馬永健主任同時(shí)希望兩個(gè)專委會(huì)以本次活動(dòng)為契機(jī)，建立長(zhǎng)效合作機(jī)制，在跨領(lǐng)域研討、區(qū)域交流等方面開展更多創(chuàng)新實(shí)踐，能為行業(yè)發(fā)展注入更多法治動(dòng)能。
       房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)副主任袁曉東律師圍繞“城市更新模式多元化的若干思考”展開了主題演講。袁曉東律師指出，近年來，隨著市場(chǎng)對(duì)城市更新的認(rèn)知持續(xù)深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化使得城市更新中商品住房開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)日益嚴(yán)苛。袁曉東律師結(jié)合兩個(gè)典型的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)城市更新項(xiàng)目案例，深入剖析市場(chǎng)化主體參與城市更新所面臨的新挑戰(zhàn)。他強(qiáng)調(diào)，律師在為市場(chǎng)化主體提供城市更新項(xiàng)目法律服務(wù)時(shí)，不僅要敏銳識(shí)別現(xiàn)行法律框架下的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，更需立足項(xiàng)目全局，前瞻性地考量未來發(fā)展方向。最后，袁曉東律師表達(dá)了期望，希望借此次研討會(huì)契機(jī)，與同行深入探討上海城市更新的未來發(fā)展方向與創(chuàng)新實(shí)踐模式。
      城更委委員李剛律師就“城市更新（征收）中房地產(chǎn)物權(quán)問題探討”進(jìn)行了主題演講。李剛律師首先對(duì)從拆遷到征收時(shí)代的房地產(chǎn)物權(quán)問題進(jìn)行了探討。李剛律師開篇便聚焦房地產(chǎn)物權(quán)在政策轉(zhuǎn)型中的關(guān)鍵變化，深入剖析從拆遷到征收時(shí)代的物權(quán)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。李剛律師指出，傳統(tǒng)拆遷模式下，開發(fā)商憑借拆遷許可證實(shí)施拆遷，這種市場(chǎng)化主體主導(dǎo)的行為與居民基于房產(chǎn)證享有的物權(quán)存在天然矛盾。而征收政策的革新，由政府直接作出征收決定，通過法定程序明確征收范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，從法律層面重構(gòu)征收秩序，從根本上化解了這一矛盾。然而，在當(dāng)前房屋征收實(shí)踐中，新的困境悄然浮現(xiàn)。即便簽訂了房屋征收補(bǔ)償協(xié)議，被征收人仍可能面臨無法如期獲取補(bǔ)償利益的困局。李剛律師結(jié)合一起典型的征收補(bǔ)償協(xié)議行政訴訟案例，分別從行政訴訟、租賃合同糾紛訴訟、排除妨害糾紛訴訟等維度，深入探討不同法律路徑在解決爭(zhēng)議中的可行性與適用場(chǎng)景。李剛律師還對(duì) “先補(bǔ)償后搬遷” 原則的法律內(nèi)涵、實(shí)踐操作要點(diǎn)及執(zhí)行難點(diǎn)進(jìn)行了細(xì)致解讀。
       房產(chǎn)委委員赫少華律師圍繞“城市更新中存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型路徑探究”做主題演講。上海工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、研發(fā)三類產(chǎn)業(yè)用地存量達(dá)728平方公里，其中低效用地盤活任務(wù)緊迫。區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃直接決定用地轉(zhuǎn)型方向，以及配套的土地規(guī)劃調(diào)整、稅收優(yōu)惠等政策。律師應(yīng)當(dāng)深度研讀城市更新政策體系與產(chǎn)業(yè)用地政策體系，對(duì)各區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃有清楚的認(rèn)識(shí)，為客戶規(guī)避因規(guī)劃不符導(dǎo)致的投資并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。赫少華律師還介紹了產(chǎn)業(yè)用地分類以及新型用地創(chuàng)新，并著重就城市更新項(xiàng)目中的產(chǎn)權(quán)歸集與更新實(shí)施難點(diǎn)進(jìn)行了解讀。赫少華律師還介紹了產(chǎn)業(yè)用地分類以及新型用地創(chuàng)新，并著重就城市更新項(xiàng)目中的產(chǎn)權(quán)歸集與更新實(shí)施難點(diǎn)進(jìn)行了解讀。赫少華律師指出，當(dāng)前上海城市更新與產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型路徑呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，涵蓋自主更新、聯(lián)合開發(fā)等模式，律師需密切關(guān)注規(guī)劃調(diào)整、產(chǎn)業(yè)政策動(dòng)態(tài)及交易結(jié)構(gòu)合規(guī)等風(fēng)險(xiǎn)，可在政策研究、產(chǎn)權(quán)架構(gòu)設(shè)計(jì)、合規(guī)審查等多環(huán)節(jié)提供全流程法律服務(wù)。
       在“城市更新中房地產(chǎn)租賃問題探討”的主題演講中，城更委委員吳華彥律師以非住宅征收補(bǔ)償爭(zhēng)議為核心，系統(tǒng)展開四大板塊論述。吳華彥律師開篇點(diǎn)明，當(dāng)前非居住房屋征收引發(fā)的租賃糾紛高發(fā)于產(chǎn)權(quán)人與承租人間，呈現(xiàn)案件量大、標(biāo)的額高、矛盾尖銳的特征。隨后，吳華彥律師深入剖析非居住房屋征收補(bǔ)償對(duì)象界定、補(bǔ)償范圍劃分、租賃合同糾紛請(qǐng)求權(quán)依據(jù)，以及停產(chǎn)停業(yè)損失分配原則等關(guān)鍵議題，并著重探討裝飾裝修補(bǔ)貼、設(shè)備搬遷補(bǔ)償、設(shè)備損毀賠償?shù)葘?shí)務(wù)難點(diǎn)。演講最后，吳華彥律師呼吁建立標(biāo)準(zhǔn)化操作口徑，一方面建議通過普法宣傳提升承租人對(duì)征收補(bǔ)償權(quán)益的認(rèn)知，從源頭上降低訴累；另一方面強(qiáng)調(diào)征收單位需規(guī)范補(bǔ)償方案、公告及協(xié)議文本，法院亦應(yīng)統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)，以此推動(dòng)非居住房屋征收補(bǔ)償領(lǐng)域的規(guī)范化進(jìn)程。
       在與談圓桌討論環(huán)節(jié)，城更委委員朱守俠、高原律師，房產(chǎn)委委員張春潮、王輝律師，聚焦城市更新涉房地產(chǎn)疑難問題，展開了深度的探討。圓桌討論環(huán)節(jié)由房產(chǎn)委赫少華律師主持。朱守俠律師提出了國(guó)土房屋征收中未登記的建筑認(rèn)定問題，并列舉了實(shí)踐中遇到的諸多疑難問題，包括1981年以前建筑認(rèn)定和相應(yīng)的客觀證據(jù)標(biāo)準(zhǔn)；81年至85年間建筑認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)要求等。
       張春潮律師深入剖析城市更新土地一級(jí)開發(fā)階段的疑難問題，聚焦前期項(xiàng)目若擱淺，開發(fā)主體前期投入成本難以保障；一級(jí)開發(fā)主體面臨融資困境且結(jié)構(gòu)復(fù)雜；退出機(jī)制缺位，政策與市場(chǎng)變動(dòng)頻繁等痛點(diǎn)。為此，張春潮律師提出針對(duì)性建議，如規(guī)范前期投入機(jī)制、實(shí)行第三方資金托管，在前期協(xié)議中明確退出觸發(fā)條件與補(bǔ)償條款，采用多階段分周期投入方式，同時(shí)創(chuàng)新融資模式以分散資金風(fēng)險(xiǎn)。
       高原律師針對(duì)產(chǎn)權(quán)碎片化的疑難問題進(jìn)行了分享。高原律師認(rèn)為城市更新應(yīng)當(dāng)區(qū)分政府導(dǎo)向和市場(chǎng)導(dǎo)向，結(jié)合其辦理的強(qiáng)制清算案件，高原律師認(rèn)為面對(duì)產(chǎn)權(quán)碎片化，在無法做到產(chǎn)權(quán)歸集和談判的情況下，能否靈活的采用政府收儲(chǔ)的方式，由政府收儲(chǔ)后將開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)賦予國(guó)企，通過國(guó)企與民企合作，以租金為底層資產(chǎn)開展金融創(chuàng)新等思路。
       王輝律師和朱守俠律師就征收補(bǔ)償中租賃合同請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)和相關(guān)補(bǔ)償?shù)姆峙渑c吳華彥律師進(jìn)行了進(jìn)一步交流。
       在自由發(fā)言階段，各位參會(huì)律師圍繞會(huì)議中涉及的城市更新、土地征收等疑難問題展開深入探討與交流。參會(huì)律師紛紛表示，本次研討會(huì)不僅幫助自己打破知識(shí)壁壘、擴(kuò)充專業(yè)儲(chǔ)備，還為后續(xù)開展法律服務(wù)提供了新思路。對(duì)于會(huì)上存在爭(zhēng)議的議題，參會(huì)律師提議后續(xù)可開展專題研討，進(jìn)行更為系統(tǒng)、全面的研究，從而推動(dòng)城市更新與土地征收領(lǐng)域法律服務(wù)工作的高質(zhì)量發(fā)展。
      研討會(huì)最后，房產(chǎn)委主任陸國(guó)飛律師對(duì)此次研討會(huì)進(jìn)行了總結(jié)發(fā)言。陸國(guó)飛主任認(rèn)為，此次研討會(huì)現(xiàn)場(chǎng)氣氛熱烈，各位律師各抒己見，充分展現(xiàn)出對(duì)城市更新領(lǐng)域深入探究的熱情與專業(yè)素養(yǎng)?；仡欉^往，從上海城市更新條例制定到城市更新中心的組建，城更委和房產(chǎn)委曾并肩作戰(zhàn)、攻堅(jiān)克難，這段攜手奮進(jìn)的經(jīng)歷，不僅凝聚了深厚情誼，更為此次研討會(huì)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。研究城市更新需找準(zhǔn)維度，梳理現(xiàn)有城市更新模式，更好地理解各類更新方式的本質(zhì)，為后續(xù)研究與實(shí)踐提供清晰思路。陸主任表示期望此次研討會(huì)能夠鼓勵(lì)各位律師深入務(wù)實(shí)，進(jìn)一步突破城市更新研究與實(shí)務(wù)中的難點(diǎn)，以案例融合制度，平衡研究精力與專業(yè)業(yè)務(wù)同步發(fā)展 。