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據(jù)無錫2021年9月9日發(fā)布的消息，作為無錫經(jīng)開區(qū)城市更新實(shí)施平臺(tái)，無錫市太湖新城發(fā)展集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“太湖新城集團(tuán)”）與無錫經(jīng)開區(qū)、各銀團(tuán)、各建設(shè)、運(yùn)營(yíng)單位等共計(jì)29家單位簽署了涉及9項(xiàng)城市更新項(xiàng)目的9項(xiàng)合作協(xié)議。無錫經(jīng)開區(qū)城市更新方案的公布在業(yè)內(nèi)引起了不小的轟動(dòng)，該方案不僅展現(xiàn)了城市更新的“無錫模式”，且給實(shí)施主體在實(shí)施城市更新項(xiàng)目動(dòng)作中涉及的資金保障、開發(fā)建設(shè)、投資運(yùn)營(yíng)等方面的問題提供了解決路徑。筆者本文將以無錫經(jīng)開區(qū)城市更新方案為例，探索城市更新的“無錫模式”及其中涉及的實(shí)施主體確認(rèn)與項(xiàng)目運(yùn)作，以供參考。 

一、“無錫模式”城市更新實(shí)施主體的確認(rèn)

無錫城市更新模式的類型和深圳較為相似，主要有拆除重建類、改造修繕類、綜合整治類三種類型（深圳已將后兩種類型合并為綜合整治類），但在城市更新項(xiàng)目實(shí)施過程中最重要的主體之一——實(shí)施主體的確認(rèn)方式上，無錫卻和深圳及其它城市大相徑庭。

根據(jù)無錫于2021年4月21日發(fā)布的《關(guān)于加快推進(jìn)城市更新的實(shí)施意見（試行）》（以下簡(jiǎn)稱“實(shí)施意見”）第四條第（一）款的規(guī)定，無錫城市更新實(shí)施主體的確認(rèn)主要為三類，如下圖：

由此可見，“無錫模式”下的城市更新，能作為實(shí)施主體的只有國(guó)有平臺(tái)。

以無錫經(jīng)開區(qū)城市更新方案為例，該方案共涉及9項(xiàng)城市更新項(xiàng)目，主要為前兩類，即已經(jīng)實(shí)施或單個(gè)征收類的城市更新項(xiàng)目以及改造區(qū)域大、改造周期長(zhǎng)的項(xiàng)目。太湖新城集團(tuán)之所以能成為全區(qū)城市更新實(shí)施平臺(tái)，并成為9項(xiàng)城市更新項(xiàng)目的實(shí)施主體，筆者認(rèn)為原因主要有兩個(gè)：一、太湖新城集團(tuán)是當(dāng)?shù)氐膰?guó)有企業(yè)；二、太湖新城集團(tuán)與無錫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)簽約，出資設(shè)立100億經(jīng)開區(qū)城市更新母基金。

無錫經(jīng)開區(qū)城市更新項(xiàng)目表
序號(hào)	項(xiàng)目名稱
1	貢湖大道兩側(cè)提升改造項(xiàng)目
2	華莊老鎮(zhèn)區(qū)城市更新示范區(qū)項(xiàng)目
3	周新老街城市更新示范區(qū)項(xiàng)目
4	黃金灣科創(chuàng)園城市更新產(chǎn)業(yè)園區(qū)提升改造項(xiàng)目
5	太湖灣信息園城市更新產(chǎn)業(yè)園區(qū)提升改造項(xiàng)目
6	國(guó)家傳感園城市更新產(chǎn)業(yè)園區(qū)提升改造項(xiàng)目
7	城市綜合體項(xiàng)目
8	社區(qū)睦鄰中心項(xiàng)目
9	城市公共物業(yè)管理項(xiàng)目

 

二、 “無錫模式”城市更新的全流程

根據(jù)實(shí)施意見的規(guī)定，“無錫模式”城市更新全流程共有六項(xiàng)：（一）前期工作，包括明確實(shí)施主體、進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及評(píng)估、編制可行性研究報(bào)告等；（二）城市更新方案設(shè)計(jì)，實(shí)施主體統(tǒng)籌考慮規(guī)劃方案、建設(shè)方案、安置方案、資金方案、供地方案和運(yùn)營(yíng)方案等；（三）方案審核；（四）房屋征收及土地收儲(chǔ)；（五）實(shí)施建設(shè)；（六）驗(yàn)收交付。

“無錫模式”與深圳、上海等地的城市更新流程總體相似，但較為籠統(tǒng)，在各個(gè)環(huán)節(jié)也缺乏具體性地規(guī)定，相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)一步制定及公開。值得一提的是，城市更新“無錫模式”比較重視城市更新項(xiàng)目流程涉及到的資金保障、開發(fā)建設(shè)及投資運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)。

具體到無錫經(jīng)開區(qū)城市更新方案，在該方案中，太湖新城集團(tuán)通過與無錫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)簽署設(shè)立100億經(jīng)開區(qū)城市更新母基金，成為經(jīng)開區(qū)全區(qū)城市更新實(shí)施平臺(tái)后，其顯然無法以一己之力完成全部9項(xiàng)城市更新項(xiàng)目的實(shí)施，尤其在城市更新項(xiàng)目的資金保障、開發(fā)建設(shè)、投資運(yùn)營(yíng)等三個(gè)方面需要借助社會(huì)資本的參與。根據(jù)媒體的公開報(bào)道，經(jīng)筆者的梳理，太湖新城集團(tuán)最終通過母基金的號(hào)召作用和杠桿作用，引入了28家社會(huì)資本協(xié)助其完全城市更新項(xiàng)目的實(shí)施，具體情況如下表：

太湖新城集團(tuán)引入社會(huì)資本統(tǒng)計(jì)表
合作階段	合作方	合作項(xiàng)目
資金保障——119億元城市更新專項(xiàng)貸	中國(guó)銀行、交通銀行、江蘇銀行、中信銀行、上海銀行、浦發(fā)銀行、郵儲(chǔ)銀行、南京銀行	貢湖大道兩側(cè)提升改造項(xiàng)目
資金保障——200億元城市更新專項(xiàng)貸	中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、江蘇銀行、光大銀行、平安銀行、平安保險(xiǎn)、華泰資管	華莊老鎮(zhèn)區(qū)城市更新示范區(qū)項(xiàng)目
開發(fā)建設(shè)	中交第四公路工程局有限公司、中冶建工集團(tuán)有限公司、中鐵（上海）投資集團(tuán)有限公司、中建科工集團(tuán)有限公司、中國(guó)建筑第八工程局有限公司、中國(guó)建筑第四工程局有限公司、中鐵一局集團(tuán)有限公司、上海建工集團(tuán)股份有限公司	黃金灣科創(chuàng)園、太湖灣信息園、國(guó)家傳感園等三項(xiàng)城市更新產(chǎn)業(yè)園區(qū)提升改造項(xiàng)目
投資運(yùn)營(yíng)	萬科企業(yè)股份有限公司	周新老街城市更新示范區(qū)項(xiàng)目
投資運(yùn)營(yíng)	上海綠城泓盛建設(shè)發(fā)展有限公司	華莊老鎮(zhèn)區(qū)城市更新示范區(qū)項(xiàng)目
投資運(yùn)營(yíng)	招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司	城市綜合體項(xiàng)目
投資運(yùn)營(yíng)	中糧大悅城控股集團(tuán)有限公司	社區(qū)睦鄰中心項(xiàng)目
投資運(yùn)營(yíng)	深圳市萬物云城空間運(yùn)營(yíng)管理有限公司	城市公共物業(yè)管理項(xiàng)目

 

三、 “無錫模式”城市更新的思考

區(qū)別于其它地方的城市更新，城市更新“無錫模式”最大的特點(diǎn)在于城市更新的實(shí)施主體只能是國(guó)有平臺(tái)。比如，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》，深圳城市更新的實(shí)施主體可以為物業(yè)權(quán)利人，也可以為由物業(yè)權(quán)利人選定的市場(chǎng)主體，且該市場(chǎng)主體不要求為國(guó)有企業(yè)，像深圳最近剛公示的西麗同富裕工業(yè)城城市更新項(xiàng)目，最終確認(rèn)的實(shí)施主體為民營(yíng)企業(yè)深圳市桑泰聯(lián)得投資有限公司；再比如，根據(jù)《上海市城市更新條例》，上海城市更新的實(shí)施主體為物業(yè)權(quán)利人或者更新統(tǒng)籌主體，上海鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)土地權(quán)利人帶頭承擔(dān)國(guó)家、本市重點(diǎn)功能開發(fā)任務(wù)，實(shí)施自主更新，但更新統(tǒng)籌主體不要求為國(guó)有企業(yè)。筆者于本周調(diào)研了上海“8號(hào)橋”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園城市更新項(xiàng)目，該項(xiàng)目是《上海市城市更新條例》頒布前實(shí)施的城市更新項(xiàng)目，其實(shí)施主體便是民營(yíng)企業(yè)。

筆者認(rèn)為，“無錫模式”將城市更新實(shí)施主體限制為國(guó)有平臺(tái)更有利于城市更新提升城市功能、改善人居環(huán)境、歷史建筑的保護(hù)、完善公共設(shè)施等公共目的之實(shí)現(xiàn)，但也限制了其它主體作為主人翁參與城市更新的積極性和創(chuàng)造性。

 “無錫模式”也在試圖通過城市更新流程分解合作的方式讓非國(guó)有的社會(huì)資本積極參與進(jìn)來，如在無錫經(jīng)開區(qū)城市更新方案的案例中，太湖新城集團(tuán)作為城市更新實(shí)施主體，規(guī)劃引領(lǐng)，統(tǒng)籌市、區(qū)綜合資源，發(fā)揮政、企聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)，分解城市更新流程，通過與銀團(tuán)、開發(fā)建設(shè)單位、投資運(yùn)營(yíng)單位簽訂合作協(xié)議，讓社會(huì)資本參與到城市更新的開發(fā)建設(shè)、投資運(yùn)營(yíng)中去。這是“無錫模式”的一大亮點(diǎn)。

至于城市更新“無錫模式”的效果如何，還需要實(shí)踐的檢驗(yàn)，但“無錫模式”對(duì)上海即將拉開的城市更新大幕，無疑有積極借鑒意義。