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律師費附加稅辛苦費:買房,有多少稅費正被胡來？

    日期：2009-11-20     作者：朱大尉    閱讀：4,288次

 買房時被多收、亂收的費用名目有：律師費、附加稅費、辛苦費“其他費”等

手捧著開發(fā)商傳真過來的房產(chǎn)交易收費表，王小姐看了足足5分鐘。

雖然除去房價之外，她的額外支出總計不到2000元，但林林總總的細碎款項加在一起，足有10條之多。這讓她忍不住發(fā)出“暈坨坨”的感慨。

如果說王小姐只是感覺有點暈的話，朱先生的遭遇簡直可以用“崩潰”來形容。由于他購買的是二手住宅，需要額外繳納的費用更是達到14種。一位在按揭公司上班的朋友瞄了一眼朱先生的收費表，丟下四個字“你被坑了。”

現(xiàn)象一

律師費

開發(fā)商與業(yè)主共請 卻單讓業(yè)主交

記者采訪了解到，多數(shù)商品房購買者面對琳瑯滿目的費用種類都感到一頭霧水，但由于這些支出與動輒上百萬元的購房總價相比，并不算突出，所以并未產(chǎn)生足夠警惕，而如果買家稍微精打細算一點，便能夠發(fā)現(xiàn)其中大有貓膩，王小姐便是其中“較真”的一位。

引起她重視的，是收費清單中的“購房按揭律師費”，這項費用的收費標準達到500元，占到了所有非房價款的四分之一，在價目表中甚為扎眼?！吧唐贩拷灰资琴I家和開發(fā)商之間的共同行為，就算委托律師來辦理，費用起碼也得均攤，憑什么歸買家一人全包了？”王小姐告訴記者，自己曾經(jīng)建議取消律師辦理相關(guān)手續(xù)，但考慮到過程復(fù)雜，只得作罷，即便如此，她也認為開發(fā)商應(yīng)當與自己共同承擔費用。

為了律師費的問題，她還專門咨詢了律師，得到的答復(fù)是能夠拒絕交這筆費用，并可向物價部門投訴。

現(xiàn)象二

附加稅費

與購房八竿打不到一塊

價目表中的城市維護建設(shè)稅和教育費附加也是王小姐質(zhì)疑的款項，雖然兩項加在一起也不到100塊錢。她指出，自己買房只是選擇了一個住的地方，與城市建設(shè)并沒有關(guān)聯(lián)，沒有理由為此繳納一筆費用。而王小姐眼中的教育費附加更是“無厘頭”：“我們小區(qū)方圓幾里地連個幼兒園都沒有，這教育費收得簡直太滑稽了。”

現(xiàn)象三

服務(wù)費

雙重標準 幾種價位

選擇購買二手房的朱先生，心中的疑惑更是有過之而無不及。在他的非房價支出價目表上，按揭服務(wù)費是除了中介傭金之外最高的款項，達到了3720元。而朱先生的一位朋友不久前同樣也購買了一套二手房，房產(chǎn)證上的面積比他多出30平方米，按揭服務(wù)費卻只有2000多元，這讓他頗感到“心理不平衡”。

記者為此向朱先生辦理按揭購房的按揭公司了解情況，對方解釋稱，服務(wù)費中包括200元委托公正費、評估費1200元、合同公正費400元、銀行送審費500元，其他則主要為辦理相關(guān)手續(xù)的“辛苦費”。

現(xiàn)象四

“其他”費

說不清 道不明

此外，在需要交納的費用中，朱先生還發(fā)現(xiàn)了“疑似”重復(fù)收費的項目，在有了他項權(quán)益登記費和交易雜費兩項費用的同時，還多出了一筆叫做“其他”的費用，數(shù)目為60元?！鞍唇曳?wù)費里面已經(jīng)有了‘其他’費用，他項權(quán)益登記費、交易雜費也算是‘其他’費用，最后又要交一筆‘其他’費用，看得人不明不白?！?/p>

有意思的是，當問及“其他”費用的內(nèi)涵是什么時，為朱先生服務(wù)的按揭公司工作人員自己也答不上來，只是稱“一直以來都是這么收的，誰買都一樣”。

成因探析

缺乏規(guī)范，沒有標準

“缺乏規(guī)范，沒有標準?！睆V州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所所長史小明一針見血道出了樓市服務(wù)費爭議問題之核心所在

一位資深按揭經(jīng)紀人表示，買家在接受代理時有時會問服務(wù)費的收費依據(jù)，從業(yè)人員并不容易解釋清楚，因為其大多來源于各家中介和代理機構(gòu)通過無數(shù)次代理交易之后，約定俗成的行規(guī)，這種江湖義氣式的舊式“盟約”因為缺乏監(jiān)督，因而相當脆弱。

史小明坦承，商品房交易過程中產(chǎn)生的非稅費用當中，現(xiàn)在唯一明確就是“房屋買賣雙方合計支付中介傭金不得超3%”，其余都無具體政策可依，這導(dǎo)致市場出現(xiàn)了巧立名目亂收費以及重復(fù)收費的狀況。

“交易服務(wù)費的收費標準按理應(yīng)當由物價部門來定，但按揭又涉及以銀行為代表的金融部門，而最了解市場情況的房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所卻只具備執(zhí)行職能，簡單的工作便變得復(fù)雜起來?！绷钠鹉壳暗氖袌隼Ь?，史小明意味深長地說。

競宇按揭總經(jīng)理鄢紅勝稱，收費爭議問題主要出現(xiàn)在二手交易市場，因為一手按揭直接抵押即可，賣方即開發(fā)商的資料固定，而二手買賣由于賣方資料不固定，需要有評估和過戶，涉及部門多、時間長、環(huán)節(jié)多，所需要繳納的款項也更加雜亂。由于買家無法監(jiān)督房地產(chǎn)交易的每一個過程，在目前情況下，選擇經(jīng)驗越豐富和實力越強的按揭公司，被騙的可能性也就越低。

業(yè)界報料

一年單靠查冊費就能多賺50萬

某位在行內(nèi)具有相當影響力的人士主動向記者報料，揭露了目前房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)存在的種種“貓膩”：

現(xiàn)在廣州住房按揭行業(yè)只有行規(guī)沒有法規(guī)，多數(shù)按揭機構(gòu)都存在欺瞞行為，包括某在本地規(guī)模龐大的行業(yè)龍頭企業(yè)也是如此。最典型的如查冊費，業(yè)界有四個標準：查歷史交易記錄收費20元一宗，查單純房屋產(chǎn)權(quán)40元一宗，查有抵押的房屋產(chǎn)權(quán)70元一宗，查有查封情況的房屋產(chǎn)權(quán)120元一宗。按揭機構(gòu)一般都是組合式查冊，即同時選擇查歷史交易記錄和房屋產(chǎn)權(quán)。如果是單純產(chǎn)權(quán)，兩項加起來一共才60元，但一些企業(yè)會以更貴一些的抵押產(chǎn)權(quán)和查封產(chǎn)權(quán)價格報給買家，加在一起就變成了90元甚至140元。

不僅僅是一家，很多家都這樣操作，已經(jīng)變成了“潛規(guī)則”。雖然如此，他們卻并不擔心，因為只要你不說，我不說，買家根本就毫不知情，即使上面查起來，也不會細致到查冊費的產(chǎn)權(quán)分類上去。也許市民覺得從60到140元之間只有80元，看起來并不多，但如果按照大型按揭公司6000套左右的全年保守交易數(shù)字計算，單靠查冊費這一項，就凈賺了差不多50萬元。

還有一些沒良心企業(yè)連遵循行業(yè)規(guī)則的功夫也省了，直接在價目表上添幾項費用上去，一筆錢收兩次。記得10多年前，廣州對于按揭服務(wù)費有包括評估費、按揭費、公證費、雜費在內(nèi)的明細收取內(nèi)容，2003年前后開始，整個行業(yè)實施直客式收費模式，將按揭服務(wù)費“一刀切”，按照貸款額的1.2%統(tǒng)一收取。按理說上述這些細分的費用全部都包括在這個1.2%里面，但是有些公司不這樣干，收了1.2%的按揭服務(wù)費，還要另收評估費、按揭費等，造成重復(fù)收費，少則幾十，多則上百，見過最多的，買家單這部分就被騙交了將近1000元?？墒忻裼植皇菢I(yè)內(nèi)人士，哪懂得了這些？最無辜的就是他們。

還有，保險費現(xiàn)在只有公積金貸款的買家必須交這筆錢，如果是商業(yè)貸款，則不屬于強制收取的款項，交不交純粹由購房者自愿，但很多都被按揭機構(gòu)改成了強制收取，與保險公司間的利益關(guān)系不言自明。

■案例分析

14項收費8項有問題

通過對比這14項收費內(nèi)容以及專家點評可以清晰看到，朱先生花了冤枉錢的地方共有8處，涉及金額共計1930元，其中有1630元左右是屬于可以慳出來的款項。

在8項有爭議的款項當中，政府部門和按揭機構(gòu)收取的款項內(nèi)容各占4項，城市建設(shè)維護稅和教育費附加是額外多出的款項，房地產(chǎn)交易手續(xù)費應(yīng)該按照3元/平方米的標準收取，而非100元的整體“一刀切”。至于按揭機構(gòu)所收款項方面，交易雜費和其他兩項費用可以不交。查冊費由20元的歷史交易記錄查詢費和70元的商品房產(chǎn)權(quán)查詢費組成，共計90元，而非100元。此外，其他權(quán)利登記費最多只需要交80元，而不是250元。

■貼士

二手房交易買家的費用種類

在交易過程中，除了房價之外，買家到底要交哪些費用？鄢紅勝介紹，二手尤其是銀行按揭的費用相對復(fù)雜，收費方包括二手中介公司、政府和按揭公司三家。

傭金 合共不超過房價的3%

交給二手中介的費用為傭金。2008年2月，廣東省物價局規(guī)定“買賣雙方合計支付中介傭金不得超3%”。不少小中介可低至1%，甚至只收5000元或者1萬元。

稅費 包括五類六項

交給政府的稅費，買家需要交契稅、房屋所有權(quán)登記費和交易服務(wù)費。賣方需要繳納營業(yè)稅、個人所得稅以及賣方交易服務(wù)費。由于不少市民以實收形式購房，則要代賣方繳納相關(guān)稅款。

按揭費 買家三項 賣方一項

交給按揭公司的費用包括四項：查冊費、房管部門雜費、按揭服務(wù)費和委托公證費，前三項由買家支付，后一項由賣方支付。其中查冊費一般60-90元，房管部門雜費80元，按揭服務(wù)費包括按揭手續(xù)費、委托及合同公證費、評估費、擔保費，按貸款額的1.2%收取，最低不少于2500元，委托公證費200元。如果公積金貸款，還要交公積金代辦費和保險費。