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上海“兩會(huì)”律師代表建言

    日期：2009-02-04     作者：中國(guó)上海    閱讀：1,877次

 加快經(jīng)適房、廉租房立法進(jìn)程

建言者：錢莉萍市人大代表、市律協(xié)副會(huì)長(zhǎng)、上海市君和律師事務(wù)所律師

近日，上海市房管局發(fā)布的《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》(討論稿)著力于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、供應(yīng)、產(chǎn)權(quán)管理，但對(duì)于具體準(zhǔn)入資格、定價(jià)控制等細(xì)則尚未作出明確規(guī)定，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房制度的監(jiān)管和歸責(zé)也仍比較籠統(tǒng)。

與百姓生活息息相關(guān)的保障住房制度，必須提高到立法的高度。上海市應(yīng)率先制定出符合市情的住房保障地方法規(guī)。建議盡快制訂《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理保障條例》，內(nèi)容包括：1、清楚地界定經(jīng)濟(jì)適用住房保障的對(duì)象、原則、標(biāo)準(zhǔn)，明確相關(guān)政府機(jī)構(gòu)的管理職責(zé)；2、完善經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)保障機(jī)制，確保資金流向、房源籌措，健全對(duì)于建設(shè)單位違法行為的處罰舉措；3、建立嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和動(dòng)態(tài)的資格審查公示制度，通過(guò)相應(yīng)的退出及回購(gòu)的要求，避免不正當(dāng)?shù)南硎芨＠觯?、結(jié)合上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，設(shè)立靈活的長(zhǎng)效監(jiān)管機(jī)制；5、啟動(dòng)法律責(zé)任追究制度，一方面處罰相關(guān)部門失職行為，一方面嚴(yán)懲騙取保障優(yōu)惠的違法行為。

  廉租住房保障納入法制軌道。為保證廉租住房保障政策的準(zhǔn)確有效覆蓋，應(yīng)嚴(yán)格界定廉租住房和租賃經(jīng)濟(jì)適用房的區(qū)別和準(zhǔn)入門檻，保證困難群體享受廉租優(yōu)惠政策。當(dāng)務(wù)之急是制定符合上海市自身特點(diǎn)的廉租住房保障法規(guī)，將廉租住房保障納入法制軌道。

1、對(duì)居民家庭生活費(fèi)用和住房消費(fèi)支出進(jìn)行調(diào)查，通過(guò)銀行、稅務(wù)、證券等部門獲得申請(qǐng)人收入信息，建立個(gè)人信用制度和個(gè)人信用系統(tǒng)；2、對(duì)廉租申請(qǐng)人的資料嚴(yán)格審查、公示，綜合申請(qǐng)人的困難程度和申請(qǐng)順序確定配租程序，避免“一刀切”；3、對(duì)已受配對(duì)象進(jìn)行定期復(fù)核、回訪、抽查，掌握個(gè)人及家庭經(jīng)濟(jì)變動(dòng)情況；4、對(duì)廉租管理人員違法、受配對(duì)象非法取得廉租房或補(bǔ)貼，予以懲罰；5、對(duì)廉租房管理人員進(jìn)行政治、法律、社會(huì)、技術(shù)方面的培訓(xùn)，建立專業(yè)的廉租管理隊(duì)伍和運(yùn)行機(jī)制；6、立法保證廉租住房保障的長(zhǎng)效機(jī)制，并隨形勢(shì)變化及時(shí)做出調(diào)整。

存量房改造成畢業(yè)生公寓

建言者：林莉華市政協(xié)委員、市律協(xié)監(jiān)事、上海市林莉華律師事務(wù)所律師

據(jù)相關(guān)調(diào)查，租房開支已經(jīng)達(dá)到在滬畢業(yè)生薪金的40%以上。經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量和門檻限制把剛畢業(yè)的大學(xué)生群體擋在門外，工資收入低、住房租金高造成了他們住房困難。上海市應(yīng)借鑒其他城市的經(jīng)驗(yàn)，盡快建造大學(xué)畢業(yè)生公寓，為剛畢業(yè)工作的大學(xué)生提供保障性的廉價(jià)租房，解決他們的住房難問(wèn)題，防止人才流失。

公寓來(lái)源與設(shè)施配套。除立項(xiàng)新建以外，可以考慮存量房或舊房改造。就上海市房產(chǎn)的實(shí)際情況，將現(xiàn)有的存量房改建成畢業(yè)生公寓，既可以解決存量房的空置問(wèn)題，又可以解決畢業(yè)生住房難題。政府可以出臺(tái)政策，鼓勵(lì)存量房改建。在交通相對(duì)方便，人才相對(duì)集聚的地方選址建設(shè)畢業(yè)生公寓，并配套公共設(shè)施，物業(yè)管理等。

由于大學(xué)畢業(yè)生公寓是解決特殊群體的政策性租賃住房，其建設(shè)應(yīng)以政府為主導(dǎo)，社會(huì)各主體參與，運(yùn)用市場(chǎng)手段“只租不售”來(lái)建設(shè)和管理。準(zhǔn)入條件上盡可能降低畢業(yè)生公寓的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大到非上海生源和外地來(lái)滬本科畢業(yè)生群體。此外，從公寓的選址、規(guī)劃到最終的物業(yè)管理等整個(gè)過(guò)程及行政審批程序，政府應(yīng)盡量在法律的框架內(nèi)，為畢業(yè)生公寓建設(shè)提供政策扶持。

嚴(yán)厲打擊“售后包租”詐騙

建言者：孫洪林市人大代表、上海市申房律師事務(wù)所律師

在很多售后包租詐騙中，開發(fā)商建造房屋后，先由一個(gè)公司全部包租，然后該公司將房屋出租給客戶十年到二十年，客戶一次性支付全部租金，并要客戶將其所租賃的房屋轉(zhuǎn)租給另一公司，賺取租金差價(jià)，也就是廣告承諾的高額投資回報(bào)。事實(shí)上，兩家公司屬于一個(gè)老板，一段時(shí)間后，從客戶手中承租房屋的公司不再支付租金。表面看是承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓，實(shí)際上是通過(guò)合同詐騙非法融資。案件涉及資金少則數(shù)千萬(wàn)元，多則上億元，由此給老百姓帶來(lái)不可估量的損失。

雖然有關(guān)法律法規(guī)明令禁止開發(fā)商返本銷售、售后包租以及房地產(chǎn)廣告中融資、變相融資和投資回報(bào)承諾，但售后包租的變相行為仍然屢禁不止。市人大或有關(guān)政府部門應(yīng)針對(duì)此類事件制訂地方性法規(guī)或規(guī)范性文件，嚴(yán)禁以高額利潤(rùn)為誘餌騙取老百姓錢款的行為。政府相關(guān)部門、尤其是公、檢、法要針對(duì)典型案件專查專辦，從嚴(yán)治理。例如，曾經(jīng)紅極一時(shí)的“生活家”老板方衛(wèi)軍也是通過(guò)包租回報(bào)、并給小業(yè)主允諾以很高回報(bào)率，最終被法院以合同詐騙罪，判處無(wú)期徒刑。

媒體刊登此類廣告和報(bào)道，擴(kuò)大了售后包租詐騙的范圍，媒體應(yīng)對(duì)刊登的廣告實(shí)行合法性審查。對(duì)于明顯有違法嫌疑的廣告，絕不予以刊登。對(duì)于刊登違法廣告的媒體，有關(guān)監(jiān)管部門要追究刊登媒體的責(zé)任，要從源頭上掐斷此類事件的傳播。

進(jìn)一步完善動(dòng)拆遷聽證制度

建言者：董敏華市政協(xié)委員、上海市清華正信律師事務(wù)所律師

動(dòng)拆遷過(guò)程中的聽證程序是確保該項(xiàng)工作順利進(jìn)行的重要一環(huán)，但實(shí)際操作上有流于形式之嫌：主持人高高在上，聽證人員僅“聽”而已，相對(duì)人與動(dòng)遷單位各抒己見，矛盾和分歧依然得不到有效解決，對(duì)立情緒蔓延，最終要么不歡而散，行政裁決交付執(zhí)行；要么“聽”后另尋途徑和渠道，以至對(duì)動(dòng)拆遷過(guò)程中的鼓勵(lì)和獎(jiǎng)勵(lì)政策形成巨大的阻礙。久而久之，引起其他矛盾和紛爭(zhēng)。另一方面，聽證人員被當(dāng)成擺設(shè)，自覺性和責(zé)任感大大減退。本該行之有效的前置程序，變成行政強(qiáng)制措施的累贅和負(fù)擔(dān)，聽證主持人和工作人員成了聾子的耳朵??擺設(shè)，聽證程序失去了它本該起到的作用。

解決這個(gè)問(wèn)題，不能單憑政府一紙命令或單純依靠民眾的自覺性，應(yīng)盡快組織法律、房地產(chǎn)、行政法專家對(duì)現(xiàn)有動(dòng)拆遷聽證程序及制度進(jìn)行會(huì)診，制定健全、完善的制度和工作流程；對(duì)即將動(dòng)拆遷的地塊，聘請(qǐng)專家進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、宣傳聽證制度及程序內(nèi)容，使被動(dòng)遷者及時(shí)了解解決爭(zhēng)議的相關(guān)途徑。

售后公房物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)

建言者：金纓市人大代表、上海市金源方程律師事務(wù)所律師

目前執(zhí)行的公有住宅售后管理費(fèi)為1996年的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)全市售后公房的物業(yè)管理費(fèi)按戶收取，幾乎所有售后公房小區(qū)的物業(yè)費(fèi)都入不敷出，物業(yè)公司無(wú)法生存。如果收繳率低，問(wèn)題就更嚴(yán)重。售后公房物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低的矛盾日益突出，制約了物業(yè)公司的發(fā)展，也影響了業(yè)主享受正常物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該與物業(yè)公司提供的服務(wù)相對(duì)應(yīng)，不應(yīng)該以房屋產(chǎn)權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快出臺(tái)售后公房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，使售后公房物業(yè)收費(fèi)漸漸接近市場(chǎng)，適應(yīng)業(yè)主的居住物業(yè)需求；在明確物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，將售后公房物業(yè)收費(fèi)“按戶計(jì)費(fèi)”變?yōu)椤鞍捶课萁ㄖ娣e計(jì)費(fèi)”，逐步實(shí)行物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)；鼓勵(lì)具有一定規(guī)模和管理規(guī)范的物業(yè)服務(wù)公司接盤售后公房，政府有關(guān)部門出臺(tái)一系列扶持措施，比如針對(duì)物業(yè)公司管理售后公房普遍虧損的情況，政府給予適當(dāng)財(cái)政補(bǔ)貼，使企業(yè)微利保本，補(bǔ)平缺口，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

減輕中小企業(yè)房租負(fù)擔(dān)

建言者：徐均健市人大代表、民建市委上海市代表

當(dāng)前,一些中小企業(yè)，由于成本快速上升，經(jīng)營(yíng)日漸困難。尤其是不少入駐科技園區(qū)的科技型中小企業(yè)，常常為辦公場(chǎng)地租金的迅速上漲而煩惱，不少企業(yè)只能搬遷到更偏遠(yuǎn)、租金相對(duì)便宜的地方辦公。

房租上漲過(guò)快的主要原因，一是過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)過(guò)熱向辦公物業(yè)租賃市場(chǎng)傳導(dǎo)；二是不少科技園區(qū)為管理方便，考慮騰籠換鳥，希望置入規(guī)模較大的企業(yè)。


科技型中小企業(yè)大量遷出科技園區(qū)會(huì)破壞園區(qū)科技型企業(yè)的金字塔狀分布結(jié)構(gòu)，不利園區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展；遷出的科技型中小企業(yè)在新入駐地缺乏孵化環(huán)境，不利于企業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展。對(duì)此，建議政府對(duì)入駐科技園區(qū)的科技型中小企業(yè)通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼的形式給予房租補(bǔ)貼，補(bǔ)貼方式可根據(jù)科技型中小企業(yè)繳稅總額的一定比例予以返還。