在线91网,亚洲日本系列,麻豆精品一二三区,日韩91视频,亚洲国产美女视频,a级毛片毛片免费很很综合 ,尤物九九久久国产精品的特点

邦道律師法律透析退房潮

    日期：2008-10-09         閱讀：1,913次

  自房企老大萬科開始，不少開發(fā)商掀起了降價風潮，各地樓盤一個接一個地打起了降價、促銷的旗號。而這起降價風潮引發(fā)的后果之一，就是讓前期購房的業(yè)主無法釋懷，伴隨而來的則是退房風潮。“退房潮”的焦點自然也落在了率先降價的萬科身上。有媒體報道，8月底萬科在上海的樓盤金色雅筑首現(xiàn)退房事件，50多位一期業(yè)主一起前往萬科金色雅筑售樓處，強烈要求退房。隨后杭州的萬科售樓處，也發(fā)生了前期購房業(yè)主要求退房賠款的事件。吸取萬科事件的教訓，為防止購房人擔心房價下跌帶來投資損失，現(xiàn)在許多開放商主動打出了“無理由退房”的口號，像天津格調地產(chǎn)、北京東亞新華地產(chǎn)等等。那么，當購房者真的要求無條件退房時，其退房主張能否得到法律支持呢？

退房，本身并不是一個法律術語，法律上與此對應的詞應當是“解除購房合同”。一般地來講，合同既然已由雙方當事人簽字生效，任何一方就不能隨意反悔，因此，絕對的“無條件退房”是不可能存在的，只有達到法律規(guī)定或者雙方事先合同約定的條件時，才允許當事人解除合同。我國有關合同解除的法律規(guī)定主要見之于《中人民共和國合同法》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》等多處法律、法規(guī)及司法解釋中。根據(jù)這些法律規(guī)定和生活實踐，可以把法律支持的退房理由分為兩大類，一類是法定解除權，即不管當事人之間的合同是否有規(guī)定，法律直接允許合同一方行使解除權；另一類是約定解除權，即雙方當事人經(jīng)協(xié)商達成一致，符合某種條件便可解除合同?？梢?，二者的主要區(qū)別在于前者是基于法律的直接規(guī)定，因而不需要另一方同意，主要體現(xiàn)了法律的強制性要求。而后者是基于雙方事先或事后的約定，必須經(jīng)雙方同意，體現(xiàn)了對當事人自由意志的尊重。下面，筆者就對這兩類退房事由作具體分析：

一、法定解除權：法律允許一方可以退房的具體情形。

我國《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。這是購房人主張單方退房的主要依據(jù)，但該條不是專門針對商品房銷售合同制定的，而是所有民事合同單方解除權的總規(guī)定，因而顯得非?；\統(tǒng)。結合房地產(chǎn)領域的具體規(guī)定，法律允許一方退房的常見情形有：

1、賣方一房二賣，買方可以退房。一物之上不可能存在兩個相互排斥的所有權，開發(fā)商一套房產(chǎn)簽訂兩次買賣合同，必然會有一個買房人不可能實現(xiàn)購買目的，無法取得房屋的買受人不但可以要求退房、返還已付購房款及利息、賠償損失，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。同樣的道理，在房屋拆遷安置的過程中，拆遷人將補償安置房另行出賣給第三人的，被拆遷人可以解除拆遷補償安置協(xié)議。（見《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條第二款）

2、開發(fā)商擅自將已售房產(chǎn)抵押。有的開發(fā)商由于資金短缺，在與購房人簽訂商品房買賣合同后，又向銀行申請貸款，將已售房產(chǎn)做了抵押登記。這樣，開發(fā)商一旦不能按期還款，債權人就有權就抵押登記的房產(chǎn)實現(xiàn)擔保債權。為防止購房者房、財兩空，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條第一款規(guī)定，無法取得房屋的買受人可以要求退房、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

3、房屋主體結構質量不合格?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗、確實不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！卑凑赵摋l規(guī)定，如果房屋主體結構質量不合格，無論是房屋交付前還是交付后，買受人均可請求解除合同和賠償損失，這里的“主體結構質量不合格”須以有資質的鑒定機構的鑒定結論為據(jù)。不過，實踐中，這種情形很少見，因為，如果房屋連主體結構（也包括地基基礎工程）質量都不合格，那就是名副其實的危房、豆腐渣工程。

4、房屋存在質量問題嚴重影響正常居住使用?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。” 至于“房屋質量”包括哪些方面，“嚴重影響正常居住使用”又如何界定，該條沒有詳述。結合《建筑法》第62條規(guī)定，房屋質量，除了包括地基基礎工程，主體結構工程外，還包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管、上下水管的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目。如前所述，如果地基基礎工程、主體結構工程質量不合格的，買受人可要求解除合同和賠償損失；如果上述其他項目質量不合格，且嚴重影響正常居住使用的，買受人也可以請求解除合同和賠償損失，但“嚴重影響正常居住使用”如何界定，筆者認為，該情形與前者“房屋主體結構質量不合格”的情形有明顯差別，主體結構質量不合格，意味著該房屋已屬危房，居住其中，人身及財產(chǎn)安全隨時出于危險之中，而“嚴重影響正常居住使用”主要體現(xiàn)為該房不存在危及人身及財產(chǎn)安全情形卻不能居住使用，實踐中，主要表現(xiàn)為供水系統(tǒng)等設計存在缺陷，經(jīng)多次維修仍無法修復，如下水管道設計缺陷，出現(xiàn)排污不暢甚至倒灌問題，多次維修不能恢復致使無法居住，此時權利人可以起訴請求解除合同及賠償損失。

5、房屋誤差面積過大。實踐中，購房合同約定的房屋面積跟實際交房時的測繪面積往往不太一致，但是如果誤差太大，購房人有權要求退房。何為誤差太大？根據(jù)最高院的司法解釋，首先看雙方合同對此有無約定，如果沒有約定，面積誤差比絕對值超過3%就視為誤差過大。此時，購房人如不愿意按實際面積購買商品房，可以請求解除合同、返還已付購房款及利息。

6、延遲交房。根據(jù)《合同法》第九十四條及最高院關于商品房糾紛的司法解釋第十五條，開發(fā)商未能在約定時間內交房驗房，買受人經(jīng)催告后在三個月的合理期限內仍未履行，買受人一方請求解除合同的，應予支持。買受人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

7、房屋不能辦理所有權登記。由于不動產(chǎn)所有權必須經(jīng)登記才能發(fā)生效力，如果因為開發(fā)商的原因致使房屋不能辦理權屬登記，那么購房人就不能算是真正意義上的所有權人。據(jù)此，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！?

8、不能辦理購房貸款。購房人一般選擇按揭貸款的付款方式，但是若因辦不下?lián)ＹJ款購房人付全款發(fā)生困難，當事人可以選擇退房。這里辦不下?lián)ＹJ款的原因可能是賣方或賣方的資質不夠，銀行不同意放貸或者國家政策發(fā)生變化不符合貸款條件等等?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條:“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”

9、變更房屋規(guī)劃設計。購房合同訂立后，賣方未經(jīng)購房人同意變更所售商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，購房人有權選擇退房。（見《商品房銷售管理辦法》第二十四條）

根據(jù)上述分析，可以看出，凡屬于法定解除權事由的往往是因為存在房屋權屬瑕疵，質量有問題，或者一方違約等情況。在當前房市低迷、房價正在下行的形勢下，購房人掀起退房潮，其原因不屬于上述法定的退房事由。購房人能否退房成功關鍵就看雙方的購房合同及補充協(xié)議了。

二、約定解除權：能否退房關鍵看合同條款。

既然是約定條款，法律一般不加干涉，因此實踐中退房條款的具體內容也就千差萬別了。比如，北京東亞三環(huán)推出“無理由退房”條款聲稱：“如果付全款的購房人在入住前覺得買這套房不合算了，可以無理由退房，開發(fā)商還將每天以房款總額的萬分之二補充金支付給退房人?！币罁?jù)該條款，業(yè)主退房的條件是：第一，必須是全款付款方式；第二，主張退房時間必須是入住前。而上海萬科金色雅筑樓盤的《商品房預售合同》則提出，“乙方無論以何種原因單方解除合同，若乙方已對該房屋設定抵押或者設置、存在其他任何權力限制的，則乙方行使單方解除權的書面通知中應附該房屋已經(jīng)辦理注銷抵押或者已消除權力限制的相關證明文件，否則，乙方無權解除本合同?！边@就是說，如果業(yè)主是貸款買房，那么必須先還清貸款方能退房。長沙某開發(fā)商推出“無理由退房，全承諾保值”購房計劃，稱自2008年7月起3個月內，購買中城?麗景香山二期的客戶，在二期交房之日前兩個月內，可無理由退房。同時，對于退房客戶，開發(fā)商承諾自一次性付款交納全款或按揭放款日起，至客戶提出退房申請日止，付出銀行同期存款利率。

不過，如果購房合同里既沒有關于解除合同或退房的特別約定，也不屬于法定解除的事由，業(yè)主簽訂合同以后打算退房就難以得到法律支持了。