一、爭議性質(zhì)
本案為再審案件,爭議焦點有三:一是被征收房屋的權(quán)屬問題;二是各繼承人簽署的《承諾書》的含義及效力問題;三是所涉征收利益的歸屬問題。
二、案情簡介
本市虹口區(qū)某私房,原國有土地使用證載明使用者為王道中(本文人物均用化名),王道中夫妻已于九十年代去世,生前未立遺囑,共育有子女六人:王清秀、王錦秀、王全俢、王全亮、王全壯、王靈秀。
原告為王靈秀及其子孫興(大齡未婚),被告為其余兄姐及各自家人共計13人。其中,戶籍在冊人員為原告孫興及被告王錦秀祖孫三代七口、王全壯,實際居住人為王錦秀夫婦及王全壯。被告王錦秀曾于2001年經(jīng)審核后出資對該房屋翻建施工,增加了房屋樓層和面積。
2013年9月,征收人作為甲方與乙方王錦秀、王全壯簽訂《上海市城市房屋征收補償安置協(xié)議》,協(xié)議載明被征收人為上述六繼承人,共計獲得七套安置房,安置房屋價值373萬余元,乙方需向甲方支付41萬余元,該差價在一審過程中,由原告王靈秀支付。其中,因前六套房屋總價已超過征收補償款總額,第七套安置房為出資購買。
六繼承人于2013年10月1日簽署《承諾書》,載明:共有人共同協(xié)商一致,對該房屋的補償款,每人應得18萬元,其余款項由有實際戶口、實際居住人協(xié)商后,向動遷組根據(jù)有關(guān)規(guī)定購房,等選購房確定后,由購房人按實支付。本承諾書簽訂后,王全修、王清秀、王全亮每人應得18萬元,王錦秀、王全壯、王靈秀協(xié)商購房。
再審過程中,筆者調(diào)取到王錦秀于2013年12月向第三人征收事務所出具的《申請書》,載明:在此次動遷中,動遷組同意我們購買肆套動遷房,但由于我們家庭人員結(jié)構(gòu)復雜……共計購買7套,如不履行支付差價,動遷公司有權(quán)收回兩套房屋。
三、各方觀點
一審時,原告認為:被征收房屋是父母遺留的私房,原告在征收時也被列明為被征收人。征收安置所得的七套房屋屬于六名子女共有,原告王靈秀雖系戶外產(chǎn)權(quán)人,但根據(jù)《承諾書》,原告王靈秀有權(quán)購房。
再審時,原告提出:根據(jù)被告王錦秀的《申請書》,本戶七套安置房的獲取,考慮了戶口因素,原告孫興對于征收利益的獲取顯然作出貢獻,理應享有利益,主張兩套房屋歸原告所有。
被告王錦秀一家認為:原告孫興未在被征收房屋內(nèi)居住,不屬于安置對象。被告王錦秀通過相關(guān)部門批準,對被征收房屋進行翻建,故被告王錦秀系被征收房屋中增加建筑面積的所有權(quán)人,增加的面積及對應的征收利益與他人無關(guān)??少彿咳藛T應為戶內(nèi)產(chǎn)權(quán)人及實際居住人,原告無權(quán)購房,只享有貨幣補償?!冻兄Z書》是共有人真實意思的體現(xiàn),《承諾書》中唯一戶外產(chǎn)權(quán)人即原告王靈秀要求購房,但是并沒有具體約定細則,確認原告王靈秀享有遺產(chǎn)份額為18萬元。
其他被告未發(fā)表意見,請法院依法裁判。
四、法院判決
一審法院認為:本案所涉《承諾書》由六位繼承人簽字確認,系各方真實意思表示,且形式完備,是由動遷工作部門擬定,現(xiàn)除被告王錦秀一家之外的其余五位繼承人未能提供相應證據(jù)證明該承諾書無效,故該《承諾書》應認定為合法有效,對各方當事人均具有法律約束力。根據(jù)《承諾書》約定,原告王靈秀所得款為18萬元,因其在審理中向第三人交納了購房差價款41元余元,同時根據(jù)七套房屋所在地址、面積、市場價等具體因素,酌定浦東新區(qū)某處房屋(面積75平方米)歸原告王靈秀所有。
原告王靈秀對一審判決不服,上訴后因無力承擔訴訟費撤訴,后找到筆者提起再審。
再審法院認為,首先,關(guān)于被征收房屋的權(quán)屬問題。被繼承人死亡后,房屋屬于六名法定繼承人共有。被告王錦秀雖對遺產(chǎn)房屋進行了翻修擴建,擴大了房屋建筑面積,但因房屋的國有土地使用證仍登記在被繼承人名下,房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)并不因此改變,但在分割被拆除房屋價值補償款時,出資翻修人被告王錦秀可以適當多分。
其次,本案所涉的《承諾書》效力問題?!冻兄Z書》經(jīng)六名繼承人即房屋共有人經(jīng)協(xié)商后簽字確認,系各方當事人的真實意思表示,為依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。王全修、王清秀、王全亮的所得款為每人18萬元,其余共有人王錦秀、王全壯、王靈秀協(xié)商購房。故購房人在取得征收利益后,應當支付非購房人每人18萬元。
最后,關(guān)于所涉各類征收補償款及利益的歸屬問題。《承諾書》已約定王全修、王清秀、王全亮的所得款為每人18萬元,故各類征收補償款項目大多歸其余三名房屋共有人王錦秀、王全壯、王靈秀所有。但其中有少量補償款項目,如搬場費補貼、簽約獎、整體搬遷獎、家用設(shè)備移裝補貼、選擇異地配套商品房安置自行過渡補貼等,戶籍人及居住人也享有份額。鑒于雙方對于王全壯得一套房屋無爭議,其余六套安置房由余下的兩名購房人原告王靈秀、被告王錦秀購買較為合理。另綜合考慮家庭人員數(shù)量及房屋出資翻修情況,再審判決原告王靈秀、孫興得兩套安置房,并向王清秀支付18萬元;被告王錦秀一家七口得四套安置房,并向王全修、王全亮各支付18萬元;被告王全壯得一套安置房。
五、 律師觀點
本案一波三折,前后時間跨度近三年。本案征收與繼承競合,當事人人數(shù)眾多,但重點在于對《承諾書》的理解和關(guān)鍵證據(jù)的調(diào)取。
首先,六繼承人意思表示一致后簽署《承諾書》是有效的。六繼承人對于自身相關(guān)利益均作了明確約定,或舍棄或多得。一審時原告曾試圖否認承諾書的效力,險些弄巧成拙。因為若無承諾書,原告王靈秀因系戶外產(chǎn)權(quán)人,將喪失購房資格。正如被告曾提出“原告王靈秀系戶外產(chǎn)權(quán)人,戶外產(chǎn)權(quán)人只享有貨幣補償,對專屬于居住人的各項權(quán)利不應享有,配房安置人員為戶內(nèi)產(chǎn)權(quán)人及實際戶內(nèi)居住人”。但《承諾書》清楚表明原告王靈秀作為被征收人有權(quán)購房,其征收利益才因此不局限于18萬元,其享有的安置房面積也不受限于其享有的各類征收補償款金額。
其次,一審時原告未去調(diào)取被告王錦秀出具的《申請書》這一關(guān)鍵證據(jù),也是一審失敗的重要原因。再審法院在最終確定安置房歸屬時,考慮到了這一點,即家庭人員數(shù),用更精準的說法可表述為房屋使用情況及需求,顯然大齡未婚且戶籍對于安置房的獲取作出貢獻的原告孫興,獲得一套安置房是合情合理的。
最后,筆者在經(jīng)辦此次案件過程中對于三方面深有感觸,故特將心得整理在文末,以供參考:
其一,私房征收往往與繼承掛鉤,繼承又往往發(fā)生于征收之前,故繼承開始后應及時就遺產(chǎn)問題進行協(xié)商處理,以此來避免之后的糾紛及利益受損;
其二,征收案件往往標的較大,若簽訂家庭協(xié)議,協(xié)議約定的明確性應為第一要務,筆者在經(jīng)辦其他案件中曾見過僅有數(shù)字及名字的協(xié)議書,根本無法看出各方是何意思表示,故切忌簽訂含糊其辭的協(xié)議;
其三,律師的責任心至關(guān)重要,應幫助當事人收集、梳理證據(jù),尤其是避免遺漏對當事人有利的關(guān)鍵證據(jù)。本案倘若一審時能夠去調(diào)取被告的《申請書》,或許不會如此被動。